不怕房市冷风吹‧拍卖屋寻宝

不怕房市冷风吹‧拍卖屋寻宝

2018年已过了两个月，进入3月，看着近期股市的波动及依然高价的产业，而且，大选在即，相信大家都对“投资”这个课题，战战兢兢吧！尤其适逢今年又是经历了1997/1998金融风暴及2007/2008年次贷危机后，令人不禁担忧是否会是传说中的每十年就会出现一次金融危机？

然而，假如大家有留意目前在国内拍卖市场拍卖的产业中，不难发现有越来越多价廉物美，且甚至可以找到一些才刚刚建好交钥匙的产业被拍卖，而且拍卖价可比当年发展商的卖价还要低，这可能对很多想在今年投资产业的人士来说，不管是自住还是投资都是一个“机会”。

为何在房地产拍卖会会找到“机会”？因为房地产拍卖是贷款机构在借款人无力偿还贷款，且看不到债务偿还的可能性之下，所采取的最后行动。所以，他们唯一的目标是收回所欠的款项，而不是要最大限度地提高出售价格。

拍卖须知……

如何加入购买被拍卖产业的行列，大家可以参考以下给大家的一些TIPS！

（1）首先，大家可以通过以下管道寻找被拍卖的房地产：

*房地产网站
*在线拍卖网站
*拍卖行的网站
*银行的网站
*分类广告
*大型拍卖会
*张贴在困厄房产商的公告

如果你知道或碰巧遇上一个困厄房产，你可以从张贴在该房产上的公告中找到其拍卖细节。

公告上的信息会包括：
该房产的地址；
该房产的基本描述；
拍卖会的日期、时间和地点；
借款人、银行、律师和拍卖师的姓名；
拍卖师的联系号码。

（2）当你在以上管道找到了或物色到“让你眼前一亮”的被拍卖产业，那你可以通过直接性的联络该拍卖官公司，或通过拍卖代理，了解如何获得进一步资讯及如何注册以竞标该产业。

在你考虑著是否要竞标一个产业时，你必须先为该房地产确立一个价值。你如何决定一个房地产的价值，最简单的回答是取决于你咨询的人是谁和那个人有多少专业知识。也许很多人都没有察觉到，其实第一个可以尝试计算出房地产价值的人便是你自己。你可以任凭你的房地产投资经验来得到一个大概的估测。

你也可以求助于专业人士，寻求的对象通常是房地产估价师。在你估计了房地产的价值后，下一步便是决定你在拍卖会上的最高出价。在拍卖会上，我们并没有多余的时间来瞻前顾后，所以我们必须提前做一些功课。

而且，你必须承担的所有费用相加，包括：维修费、清除垃圾的费用、清理费、翻新地方，如粉刷一层新的油漆所设计的费用。

如果你购买的房产是用于自住，你或许能勉强接受10%的利润率。这意味着你愿意支付的最高价格是市场价格的90%。

但是作为一名投资者，你会寻找一个更好的交易。建议利润率为20至30%。你可以根据这些百分比降低市场价值，并扣除所有费用，以确定你的最高出价。

在决定你的最高出价的当儿，你必须做一件非常重要的事：决定你的最高出价，并把它写下来。把它作为一个你对自己的承诺，不要出价超过这个金额。

（3）当你决定了要出席拍卖会竞标某个产业，就要做好以下事项：

●准备好保证金
在拍卖会当天，所有有意投标者须向拍卖师缴付底价的指定百分比作为保证金，通常为5至10%。保证金必须以银行汇票或银行本票（cashier's order）的形式支付。

●准备好你的文件
拍卖会是正式的事务，任何人都不能擅自进入并开始投标。这是因为在你举起你的手并出价时，你已经被视为订立了合约安排，你不能改变主意。为了避免拍卖会被严重扰乱，投标者必须被认证、证实和标签，投标者必须被辨认。

I.对于个人买家，你必须出示你的身份证和银行汇票或银行本票。

II.倘若你是在协助另一个人投标，你也需要提供授权或提名信。

III.作为税收筹划的一部份，一些投资者会组成公司来持有其房地产组合。在这样的情况下，投标者需要携带：

●已被公司秘书处主任证实的公司简章（company's memorandum）和组织章程（articles of association）;
●印有公司信头，并附上公司盖章和至少由一个公司董事签名的授权信;
●所有董事的身份证影印本;被授权投标者的身份证。
●确认拍卖会及竞标产业

最后一件非常重要的事情是在拍卖前一天，致电给拍卖师以确认该拍卖会是否照常进行。你也要确认该被拍卖产业是否在最后一分钟被取消拍卖。假如该产业已经被取消拍卖，那你的出席也是白费心机。

提前到达时你应该要做的事，接下来是向指定的登记员登记参与拍卖。另外，还有一个事实是，法院是接受现金的，所以，如果你因为某种原因而没有办法办好银行汇票或本票，你仍然可以到附近的自动提款机提款。正式手续办好后，你可以在拍卖室里找一个好座位坐下，一个好的座位能让你清楚地观察到拍卖师的情况。

拍卖会之后……

拍卖会结束了，只会有两种可能性：要么你赢了，要么你没胜出。一旦你赢了竞投，请与拍卖师见面，签订拍卖合约。这样你的胜利才会有法律约束力，让你成为房产的合法所有者的程序才会启动。接着，你可以着手处理以下事项：

●将案子交给你的律师
你会发现销售条件里的附属细则嵌入了相当多的法律术语，有些法律术语会让你觉得过于深奥。通过猜测去了解法律文件是一件相当危险的事，因此建议聘请一位法律专家，以帮助你理解法律文件，并正确地履行你的法律义务。

●立即申请你的银行贷款
不要浪费任何时间，因为你必须在极短的期限内支付购买价格的90%余额。无法按时支付余额将会导致可怕的后果。你已支付的10%保证金将会被没收，而房产也会再次被拍卖。

●密切注意付款期限
有些销售条件指定90天内支付所有余额，有些则指定120天。此外，有些销售条件则说明可以延长付款期限，但需要支付利息。然而，有些销售条件则指明得标者必须严肃地对待最后期限。即使你获得了延期，你必须支付的额外利息也会增加你的成本。

●准备好足够的流动现金来支付杂费在付清10%的保证金余额后，你需要支付的其他费用包括：

●销售公告的印花税；
●转让的印花税；
●如前所述的未缴付费用；
●房地产税（若有的话）；
●法律费用。

●为房产投保
在购买完成，即使你已经全数付清销售价格的余额和房产已经移交给你，该房产可能面对的所有风险都会直接由你承担。从那一刻起，将会由你来采取必要的预防措施，以保护你的资产免受火灾、洪水和其他危险的危害。这意味着定时投保是重要的。

●安排所有的维修工程
●付清所有未交付的账单
●将地契转移到你的名下

在地契上列入你的名字是一件重要的事。只有在你履行了所有的法律义务后，这件事才能申办。这个过程可能比你想像中更加费时，建议密切关注时间线，因为定时给大家一点督促会帮助加速整个过程。在地契上看到你的名字时，房地产才真正地属于你。

希望以上资料可以让大家对产业拍卖有更深刻的了解，并时时做好准备，一旦遇到“让你眼前一亮”的拍卖产业，就可以尝试竞标。当然，还是同样一句话，天下没有白吃的午餐，你一定要做好足够的功课，并衡量自己的财务能力，因为没有一个投资是零风险的。你一定要确保自己的财务能力可以承担一定的风险，才进行投资，以免赔了夫人又折兵，大家一定要谨慎哦！祝大家，2018年，万事顺意，投资成功！（作者是Pro Vision Wealth Management首席理财顾问）


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星洲日报‧

置产前先做功课‧多元投资降风险

置产前先做功课‧多元投资降风险


谈到投资，我们都希望手上资金，可以为自己带来更多财富，不论是为退休规划或为短期利益，从财务规划或金钱管理来说，都是合理的选择，如果有能力，投资是可行和重要的安排。

每当我们谈到投资，一般最常提出的问题主要是：“我所进行的投资，能否带给我理想回酬？”投资的最大目标，期待可观回酬，这并不为过。

谈到投资，我们都希望手上资金，可以为自己带来更多财富，不论是为退休规划或为短期利益，从财务规划或金钱管理来说，都是合理的选择，如果有能力，投资是可行和重要的安排。

在投资任何工具之前，可以进行一些研究，了解投资的层面，当然，也需要考虑不同类型的投资工具。对许多人来说，产业是普遍的投资工具，购买产业供出租、赚取租金收入，减轻分期付款负担，或是握持一段日子，待产业增值脱售，套现后进行其他规划，都是比较常见的情况。

对一般人而言，只要有能力握持产业，等于个人资产将增值，至于租金收入，则是永续被动收入，如果产业贷款分期已还清，继续出租给租客，将能辅助个人的收入来源。

假如个人能物色到低于市价的产业单位，那真的是物有所值，因为本身的自付款，相对来说，不需要比较大笔的数目。

2017年的财政预算案，政府为鼓励人民拥有房屋，推出一些奖掖措施，例如印花税的减免，在2017年1月1日至2018年12月31日购买产业的首购族，如果屋价不超过30万令吉，可享有100%的豁免优惠。

产业难短期套现

产业顾问指出，虽然投资产业风险相对较低，不过，也有其不足的地方，假如个人急需资金，需在短期间内套现未必可行。

一般来说，售卖产业需要一些时间，快则数天、慢则一年多还卖不出，这并不出奇，因此，多元化投资选项，应该是比较妥善的方式。

在今天的市场，投资工具众多，储蓄债券、互惠基金成长迅速，这类型投资风险低，不过，假如通货膨胀率比利率高，金钱的购买力将被侵蚀。

因此，个人必须对投资选项做功课，才能达到投资均衡的目标。

另一方面，产业顾问补充，目前产业市场走势缓慢，个人财力如果允许，是考虑投资的时候，在一个以买家为主的市场，投资者拥有比较多的选择，同时，拥有较大的识价能力和空间，这是不用质疑的事实。

在巴生河流域，一些基本设施发展完善的社区，是投资者锁定目标的地点，由于市场交易比较淡静，加上经济前景不大明朗，手上拥有较多房产单位的投资者，选择脱售一些单位套现，以进行其他的财务规划。

过去一年，一些转手房产的业主，决定将脱售房屋要价稍微降低，加大出售有关房屋的吸引力，对他们来说，将交易价格调低10%（假设），虽然售屋所得稍微少一些，但对于一手卖主而言，其实获利还是相当优厚的。

举个例子，20年前以25万令吉购买的排屋，如今价格可能升至70万令吉或更高水平，视房屋状况而定，如果卖主降低要价至65万令吉，自然提高其房产的出售吸引力。

趁市况淡静入手

对产业的买方来说也好，可以省下数万令吉作为装修费或是购买房屋的费用，例如买卖合约律师费、印花税，还有贷款合约律师费和印花税，这些都是一笔不小的开销。

当然，如果卖方不是急于脱售，他们也不会降低求售价格，而是选择继续抱持该房产单位，比较急于脱售产业的业主，一般是准备提升房屋的拥有，例如购买一间较大的房屋，需要套现一笔资金作为新屋的装修费，或是不准备领取太大笔的贷款，需要比较大笔的首付款，这样的情况相当普遍。

因此，产业顾问表示，不妨趁产业市况淡静时，到市场搜寻一番，也许会有不错的收获。


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星洲日报‧投资致富

掌握时机‧屋超所值

掌握时机‧屋超所值


过去我们看到，在金融危机发生期间或之后，由于市场购买力减弱，发展商为取得预期业绩，会提供产业买家优惠。例如回扣购买价、提供屋内设备（冷气机及厨房壁橱）、购买公寓的首两年内免管理与维修费，提高促销房产的吸引力。



我们购买房屋最好是物有所值，如果有额外收获更好，在房产市况偏低之际，发展商会提供奖掖或回扣，吸引买家加入购买行列。

过去我们看到，在金融危机发生期间或之后，由于市场购买力减弱，发展商为取得预期业绩，会提供产业买家优惠。例如回扣购买价、提供屋内设备（冷气机及厨房壁橱）、购买公寓的首两年内免管理与维修费，提高促销房产的吸引力。

1997／1998年亚洲金融危机、2008／2009年世界金融危机期间，产业市场放缓，产业发展商各有创意，推出吸引产业买家的奖掖配套，所提供的优惠多半与附加屋内设备、回扣购买价类似。

本地上市公司百乐园房产，在过去的一年，推出购买房产获抽奖的促销配套，当时报章上的宣传是这样：“想要赢取携伴到访世界7大奇观，并享有机票、旅费和住宿全包的机会？方法很简单，只需购买百乐园房产项目中的房产单位。”这项“世界7大奇观梦幻之旅”活动，将以抽奖方式选出幸运得主，购买30万令吉以上房产单位，就有一次抽奖机会。

市场对该项促销活动反应不错，虽然购买产业获抽奖机会已结束，不过产业投资者普遍期待今年还有类似的好康或优惠，同时也希望其他产业发展商、推出促销房产的好康配套。

高铁带动 柔周边房产

大马产业经纪公会柔佛分会主席刘道森说，隆新高铁预期在2026年完工，与目前相隔时间不到10年，在这段时间，是探讨投资柔佛州策略城市房产的机会。

他说，虽然高铁路经的城市仍未最后敲定，不过从有关方面在一些城市周边地区、陆续征用土地显示，高铁站将设在离有关城市不远的地点。

在柔佛州产业市场活跃数十年的刘道森表示，如果财力上做得到，在相关城市周边地区物色房产，是可行的投资选择，尽量在产业价格上涨之前，登上柔佛产业市场的列车，掌握买到未飞涨房产的好康良机。

他补充，在州内，价格低于50万令吉的房屋，一般的销售业绩都不错，30万至50万令吉的房屋，是最多上班族寻找的房屋。

“如果是热门地点，超出50万令吉、但不超过70万令吉的房屋，也不会面对滞销问题，一些柔佛子民在新加坡工作，他们在首府新山购买房产，扣除所需开销后，从赚取外汇的收入，在国内可以很好的消费。”

交通设施料成催化剂

除了房产单位，商业和工业产业也是可以考虑的选项，刘道森个人认为，大型基本设施如隆新高铁（HSR）、新山─新加坡快速转运系统（RTS）投入运作后，将可带动工商产业领域的发展。

“当企业界把焦点转向在大马扩展业务，将间接带动有关领域产业的成长，新的交通基本设施体系，将是柔佛州产业市场未来的催化剂。”

刘道森补充，产业买家和投资者重拾对市场的信心，展望2018年的柔佛州产业市场，预料走势将改善，惟复苏的步伐稍缓和平稳。

旅游发展 推升霹房价

霹雳州政府这些年来努力发展生态旅游，间接带动州内产业市场的发展，该州地理位置在首都吉隆坡与槟城之间，产业价格尚未飞涨至超出合理水平，州内一些二线城市的房产价格，双层排屋仍在30万令吉以内。

大马产业经纪公会霹雳州分会主席诺查曼尼说，预期在2019年完工、全长233公里的西海岸高速大道，衔接雪兰莪州丹绒加弄、霹雳州的半港和安顺。

当上述大道通车后，预料将进一步改善前往霹雳一些城市的交通便利性。在州内，市场趋势集中在价格低于30万令吉的有地房屋，华都牙也靠近端洛的综合发展计划及250英亩的银湖品牌村，将是州内另一个新地标。

诺查曼尼说，这项产业计划将在年杪之前动工，注入绿色元素概念，产业类型包括房产单位、商业单位、教育中心和休闲公园，是一个规模相当大的产业计划。

“霹雳州政府将提呈建议书，准备将邦咯岛转为免税地区，以推动该岛和周边地区的旅游发展计划。”

此外，怡保一个突出迪斯尼乐园的主题公园，已经完成一部份工程，以水上活动和300个客房的度假酒店为主，这些发展计划将推动霹雳州的经济和产业市场。

30万令吉以下房产选择多

他说，假如想在怡保或州内另外一些城市购买房屋，预算是在30万令吉以下，选择还相当多，这是投资者不可错失的房产好康良机。

从怡保前来吉隆坡中环，搭电动火车需要两个多小时，一些在首都工作的上班夫妻，家乡在怡保或金宝，如果工作时间不固定、又有小孩，会把小孩交给父母照顾。

假如他们没能在巴生河流域购买房屋，多数会选择在霹雳州购置产业，以对冲通货膨胀的压力，那里的房屋价格，以每平方尺计算，还是相当有竞争力，而且建筑面积宽敞。

离隆不远 芙蓉占优势

当首都和槟城房屋价格继续上涨，人们会把投资焦点转向怡保或芙蓉，芙蓉的优势是与吉隆坡距离不远，同时与工业和教育城的汝来距离很近。

另外，从芙蓉南下马六甲，车程在1小时左右，可以解读为：芙蓉就在马六甲和吉隆坡之间，每平方尺房产价格比吉隆坡和马六甲较便宜。

家乡在芙蓉，不过在首都上班或在吉隆坡、八打灵再也大专上课的学生，基于巴生河流域房屋价格、租金昂贵，搭电动火车来往雪隆与芙蓉之间，这样的例子相当多。

假如车程在一个小时以内，搭公共交通前来首都上班，其实并不比在八打灵再也、首邦市居住，早上开车、塞车前往首都上班辛苦。


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星洲日报‧投资致富

滞销屋10年最高‧房市不妙？

滞销屋10年最高‧房市不妙？


当投资者对市场失去信心，他们对产业的需求将削弱，对发展商新推出的产业反应欠佳、未出售房产将大幅增加、搁置房产计划相应增多，产业价格出现双位数跌幅，呆账也大幅上升。



“2018年的大马产业市场，交易量和价值会不会崩跌？

这是场内、场外人士普遍关心的课题。”

国家银行和全国产业资讯中心不久前公布的报告反映，马来西亚产业市场前景看淡，截至2017年首季，未出售住宅房产有13万零690个单位，为过去10年来最高水平。



这些未出售的房产，大约83%的价格超过25万令吉，当中的61%是高楼房产，国家银行的报告补充，住宅房产和办公楼，以及零售商场，皆出现供应过剩的情况。









交易量跌 交易值升

全国产业资讯中心的数据显示，201上半年未出售住宅产业明显增加，根据统计数据，住宅产业交易量继续下跌，而且是2013年来，最低的半年水平。

不过，与2016首半年比较，产业的交易价值稍微扬升，这是多数人感兴趣的，进而引发市场人士顾虑，2018年的产业市场，会不会出现崩跌局面。

我们应该如何诠释产业市场的崩跌？严格来说，当两个或更多季度经济出现负成长，我们可解读为“经济衰退”，股市崩盘通常是上市公司股价大幅下跌，而且覆蓋面甚广。

至于产业市场的崩跌，一般没有正统诠释，不过是产业泡沫（积累数年后形成）出现后不久，泡沫突然爆破；其先兆包括：经济基本面有变化，例如经济成长放缓、股市崩盘、或是利率过高等等，这些将影响投资者对市场的信心。

当投资者对市场失去信心，他们对产业的需求将削弱，对发展商新推出的产业反应欠佳、未出售房产将大幅增加、搁置房产计划相应增多，产业价格出现双位数跌幅，呆账也大幅上升。





当泡沫形成并爆破

假如泡沫形成并且爆破，冷却措施将能抑制产业价格上涨，降低产业的交易量，虽然未能让产业价格降温至广泛市民视为可负担的水平。

市场对豪华共管公寓、服务公寓、办公空间、购物商场供应过剩，可能冲击产业市场的发展、金融业的财务状况存有隐忧，政府作出反应的同时，冻结批准这些产业的建设。

对于产业领域的长期发展，这项措施是适时的，市场将有更多时间、消化目前卖不完的产业单位，进而减轻供应过剩的问题。

在过去两次财政预算案，政府强调推行可负担房屋发展，加上百万令吉以上房产销售呆滞，以及市场对50万令吉和以下房产的需求强劲；私人界发展商把焦点转向可负担房屋领域，这些房产计划料有助发展商克服严峻挑战、提供所需现金，尽管盈利赚幅可能不如豪华房产优厚。









崩跌的征兆

产业崩跌的征兆比较明显，可从产业发展商市场销售职员工作清闲反映，公司可能削减他的工作日至每周3天，同时，削减他的薪资30%，虽然被减薪，他也担心是否保得住工作。

不过，产业顾问则会比较忙碌，忙于估价银行收回来的产业单位，他的同事可能对着银行摆上拍卖桌的产业突增发牢骚。

那么，我们是否到了这个阶段，就是产业市场崩跌，或者处于即将崩跌的局面，过去产业市场走下坡，分别发生在1980年代中的经济不景气、1997-1998年的亚洲金融危机，以及2008-2009的全球金融危机，加上股市滑落、企业缩小规模、裁员率上升、投资者信心偏低等现象，我们是否看到同样的征兆？

2008-2009的全球金融危机发生后，2010年市场担心，资产泡沫可能形成，政府开始介入，并推出一些冷却市场的措施，避免泡沫形成，进而冲击国家的金融稳定性。




崩跌的征兆

产业崩跌的征兆比较明显，可从产业发展商市场销售职员工作清闲反映，公司可能削减他的工作日至每周3天，同时，削减他的薪资30%，虽然被减薪，他也担心是否保得住工作。

不过，产业顾问则会比较忙碌，忙于估价银行收回来的产业单位，他的同事可能对着银行摆上拍卖桌的产业突增发牢骚。

那么，我们是否到了这个阶段，就是产业市场崩跌，或者处于即将崩跌的局面，过去产业市场走下坡，分别发生在1980年代中的经济不景气、1997-1998年的亚洲金融危机，以及2008-2009的全球金融危机，加上股市滑落、企业缩小规模、裁员率上升、投资者信心偏低等现象，我们是否看到同样的征兆？

2008-2009的全球金融危机发生后，2010年市场担心，资产泡沫可能形成，政府开始介入，并推出一些冷却市场的措施，避免泡沫形成，进而冲击国家的金融稳定性。



寻找平衡点

虽然国家银行对未出售房产显著增加、住宅、办公与零售产业单位供应过剩深为关注，不过，许多人可能没有注意到，全国产业资讯中心公布新推出产业，在2017上半年的销售数据，实际上比前期理想，也许市场已寻获平衡点，也可能处于反弹的基础上，发展商已把焦点转向对的产业领域。

另一方面，全国产业资讯中心的数据显示，2017首半年推出的产业单位，比之前半年较多，惟比2016首半年稍少，由于产业计划的30%、甚至50%单位保留给土著，假如相关产业计划坐落在土著较不属意的地点，发展商要卖完所有的土著单位，需要比较长的时间。

不过，这并不意味土著单位将无法出售，发展商获有关当局批准开放销售，将能转售给非土著。

另一个导致未出售产业单位增加的因素是：发展商推出的产业计划，可能坐落在不理想的地点、也可能房产类型、设计方面的问题。

虽然发展商需面对大批未出售房产的问题，包括他们在规划方面的失策，不过，面对未出售房屋数据增加，必须深入分析，而不是一味解读为市场即将崩跌的先兆。

總結

买家选择多 卖家变务实

在产业市场并没有预言家，没有人可以准确预测：市场何时上扬或下跌，2018年产业市场挑战不减，这是不争事实，市场对70万令吉或以上价位房产的购兴偏淡，办公楼、零售商场的空置率将继续上升。

尽管如此，大马的产业市场不会崩跌，这是比较肯定的预测。

无论如何，惟有时间可以告诉大家预测是否准确，对投资大众来说，市场偏软时，将提供选购产业良机，或许可用比较实际的价格购买。

产业发展商提供比较多奖掖、吸引人的付款安排，以敲定交易，在转手市场，卖家开出卖价时会比较实际一些，而且比较愿意和买家协商交易价。


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星洲日报‧投资致富‧焦点策划‧文：郑碧娥‧2018.03.19

购屋要避开

购屋要避开……


在购买房产的过程中，不论是投资还是自住购屋，多数人都讲求房屋的格局，例如光线是否充足、通风是否理想等要素；不过，有几款房屋若能避开就尽量避开，比方说路冲屋、开窗就直望坟墓、紧邻噪音量大的高架捷运房屋等。

在购买房产的过程中，不论是投资还是自住购屋，多数人都讲求房屋的格局，例如光线是否充足、通风是否理想等要素；不过，有几款房屋若能避开就尽量避开，比方说路冲屋、开窗就直望坟墓、紧邻噪音量大的高架捷运房屋等。

以下将这类型房屋的利弊得失分析给大家分享，做为购买此类产品时的建议与参考。

1.避开路冲屋
风水专家多数认为，位于大路冲的房子风水不好，若为商家行号，则会经营得非常艰辛；若为住家，则家中成员更会频频出状况最好能避就避，能不买就不买。

暂且不论这种说法是否会成真，然而，对这些住在大路冲里的住家或办公人员来说，开窗看见的不是美景，而是一辆对着住宅直冲而来的车子，这种感觉肯定不会太好，房子自然不受大众欢迎，因此无论是购买意愿、或是增值空间都会比较低。

2.避开不点交拍卖屋
大部份不点交的法拍屋都还有租赁关系，也就是购屋含有承租的房客，民众在标到房子前，只知道该拍卖屋内有租客，至于是何种类型的租赁关系，必须等到取得转移权益证明书后才知晓，万一有黑道介入，恐怕不但要不到房子，还惹上一堆麻烦的问题，所以能不碰还是不碰为妙。

3.避开视觉障碍屋
这里所说的视觉障碍屋是：开窗近距离可看见福地的房子，周遭的房屋不但不易转手，且距离远近与心理感受更是一大考验，买屋前最好先评估自住与未来转手问题。

4.避开捷运高架旁屋
紧邻高架捷运旁的房屋，会出现捷运振动及噪音的问题，即便是装了双层隔音窗，常住此处仍会受到不小的干扰，最好避免距离捷运高架15公尺以内的房屋，不需要花大笔资金购买这类房屋。

5.避开靠近殡仪馆、火葬场屋
殡仪馆、火葬场是属于偏阴的地段，很少人会想与它们为邻，周边的房价与其他房价比较，一般至少低20至30%，不过，还是乏人问津。从风水角度来说，除非八字够硬，否则还是少碰靠近这类设施的房屋。

除了上述5项之外，其他能避就避的设施包括：机场、变电站、高压电塔、加油站、寺庙、骨灰塔及垃圾场等。

现在房屋价格动辄数十至百万令吉，千万不要勉强自己购买附近存在不理想设施的房子，不但自住不安稳，未来转手也不容易，如果滞销及房价暴跌，那么将会得不偿失。


文章来源：

星洲日报‧投资致富

大专院校邻近买屋策略

大专院校邻近买屋策略

在大学或高等学府院校附近的房产，一般需求炙手可热，这是许多国家大城市的现象，一位市场专家曾经说过，如果希望某个城市的产业市场有活力，能在大学或学院不远的地点，比方说5公里以内的范围，推出产业发展计划，例如兴建公寓房产，一般不会面对滞销或租不出的问题。

在大学或高等学府院校附近的房产，一般需求炙手可热，这是许多国家大城市的现象，一位市场专家曾经说过，如果希望某个城市的产业市场有活力，能在大学或学院不远的地点，比方说5公里以内的范围，推出产业发展计划，例如兴建公寓房产，一般不会面对滞销或租不出的问题。

或者转换另一个方式来说，假如希望一些房产计划能卖得很好，在可行的情况下，探讨在附近建一所学院，提供更多年轻人高等教育，也带动当地的产业发展。

一些土地较小的州属，或是人口密集的城市，大学或学院附近的排屋或公寓，每到开学之前，都会有许多学生前来租房，特别是一些未附有宿舍供应的私立学院，以及只优先给第一年新生的政府大学，情况更是明显。

学生较青睐公寓

以房产类型来看，学生会比较倾向于公寓，主要是公寓有保安、照顾公寓内外周边卫生的服务，一些公寓甚至设有洗衣店、小型便利商店，给予住户或租户更多便利。

因此，学院附近公寓的转手价，或是租金都保持坚稳，因为需求普遍维持在可期水平，由于这个缘故，一些发展商在发展教育事业，兴建私立学院大学期间或之后，也会在学院附近兴建公寓，以出租方式经营，协助学生解决住宿问题，同时，也可以招收更多新生。

除了不愁房子租不出，周边饮食业或其他商店，例如便利店、洗衣店、生意也获得带动，每到晚间、周末或假日，饮食中心高朋满座，展现一片兴旺的情景。

不推荐郊区大学附近

不过，话说回来，位于郊区的大学，由于地大、宿舍单位多，普遍提供学生足够住宿，如果是这种情况，一般在大学附近，也不会有较多的公寓供应，当然，论投资就不需将这些地区考虑在内。

严格来说，假如准备投资学生房产，比较热门的地区是巴生河流域，在这个流域，包括吉隆坡、八打灵再也、首邦市及白沙罗等地。

再来是槟城、马六甲、新山、怡保、金宝及汝莱，投资房产的价格，几乎超出可负担水平，业者认为，既然表明是投资房产，自然附带投资价值，必须付出更高代价。

在我国，投资房产的管理有待改善，假如由专人管理，并且是标准化守则，同时，呈现专业管理水准，那么，除了能提升本地的投资房产质量，也让投资者取得理想投资回酬。

许多时候，房产投资者的顾虑是：本身住处与产业所在位置有一段距离，无法兼顾产业，若租户有需要协助，不可能在最快时间到现场，因此，多半会选择放弃投资。

假如房产专业管理让投资者满意，相信投资房产的发展会更全面，进而可以解决一些地区或产业计划的滞销问题。


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星洲日报‧投资致富

地库有限．高楼产业成主流

地库有限．高楼产业成主流

对产业发展商来说，2017年是忙碌的一年，虽然市况偏软，可是，推出的产业计划比2016年稍多，总共有43个，2016年则有32个，增加了11个计划，增幅为34%。

对产业发展商来说，2017年是忙碌的一年，虽然市况偏软，可是，推出的产业计划比2016年稍多，总共有43个，2016年则有32个，增加了11个计划，增幅为34%。

由于市区地库资源有限，2016年、2017年的发展计划都是分层、高楼产业，根据统计，2017年推出的产业计划，将为吉隆坡住宅产业计划新增3万1788个单位，比2016年的2万3805个单位多33%。

去年每月至少推2新计划在过去的一年，服务公寓与住宅是吉隆坡产业发展商兴建单位数目最多的产业类型，2017年的43个计划中，21个是分层产业，在2016年的32个，有20个是分层产业，接下来是共管公寓、有17个，然后是公寓或组屋，以及2个小型办公住宅计划。

2017年8和9月是产业市场最活跃的月份，9月推出6个计划、8月则有5个，接近2016年3月的水平，不过，这两年表现最理想的月份是10月，共推出7个产业计划。

2017年产业发展计划步伐稳健，每月至少推行两个新的计划。

另外，产业单位的面积，建筑面积在801至1000平方尺、1001至1200平方尺比较普遍，2017年多数的产业计划（43个中的27个），建筑面积在这个尺寸之间。

除此之外就是601至800平方尺，共有24个产业计划的公寓，建筑面积在这尺寸之间，还有面积更小的单位（少过600平方尺），拥有较大市占率，2016年只有一个产业计划，是建筑面积较小的单位，2017年则有5个。

整体来说，2017年的产业计划售价较高，在43个产业计划中，有21个（49%）的售价在80万1000至100万令吉，另外21个产业计划的售价超过100万令吉，在2016年，有更多计划（32个之中的20个）售价超过100万令吉。

不过，吉隆坡推出的新产业计划，价格围绕在每平方尺500至750令吉之间，有17个产业计划（33%）的售价在这一水平，在2016年则是32个计划中的14个或37%，售价在这个水平。

产业计划，以及每平方尺750至1000令吉的房产，各有11个计划，只有4个产业计划以每平方尺1500令吉出售，这趋势与2016年相反，那年有12个计划的价格超出这水平。

在地点方面，市场焦点从人口稠密的热点，例如市中心和满家乐转移至甲洞，2017年有7个产业发展计划，2016年有3个。

最低每平方尺370令吉其他让产业投资者有购兴的地区是：武吉加里尔和蕉赖，一些已发展起来的地区分别是吉隆坡中环和旺沙玛朱，分别推出两个产业计划。

此外，吉隆坡郊外岭的产业，是吉隆坡范围内，最可负担的发展计划，每平方尺售价在270至300令吉之间，接下来是南沙叻区（产业计划、售价在370至400令吉之间）。

在甲洞的7个产业计划，每平方尺售价在370至850令吉之间，这些产业计划适合年轻的上班族、或寻求靠近吉隆坡、出入交通便利的年轻夫妇。

面积变小售价调低

另一方面，价格较高的产业计划，主要位于发展完善、衔接交通便利的地区，位于苏丹依斯迈的产业计划，每平方尺售价在1400至1600令吉之间，吉隆坡中环的两项计划，每平方尺价格在1200至1400令吉之间，还有位于金地花园的一个产业计划，每平方尺售价在1100至1600令吉之间。

2017年推出市场产业计划不减，反映发展商规划好的产业，迫切需要推出市场的心意，避免产业市场走势进一步下跌，更不利于他们将产业计划推出。

无论如何，发展商意识到市场对高价房产需求减低，调整建筑格局，兴建较小面积、调低价格的单位。

可是，增加推出新房产计划，将导致未出售房产单位增加，这可从市况偏弱反映出来。不过，小面积单位取得不错销售业绩，显示市场在自行调整、配合现有市况步伐，不会出现崩跌风险。

资料参考：亨利行产业顾问公司报告


文章来源：

星洲日报／投资致富

第一间屋自住或投资？

第一间屋自住或投资？


年轻人在社会上工作了一段日子，假如仍在租房或是与父母同住，在年度的老同学聚会，经常会被问及：“你买房了吗？”“是否等买了房屋才结婚？”等问题。

年轻人在社会上工作了一段日子，假如仍在租房或是与父母同住，在年度的老同学聚会，经常会被问及：“你买房了吗？”“是否等买了房屋才结婚？”等问题。

随着拥屋计划的不易，预料这些新的问候语将日益普遍，当前，房屋价格未明显下跌，一些地区甚至继续走高，在手上现金有限的情况下，加上有车贷等供期负担，年轻人想要购买房屋的确不容易。

由于资金有限，许多人会有这样的问题：“第一间房子应该买来自住，还是投资的房子比较好？”

许多第一次购买房屋的年轻人都有这样的疑问，因为多数的人认为：“自时，如果考虑自住，一般会选择靠近工作的地点、基本设施，以及和学校的距离。

假设纯粹是投资，在购买之前，可能会有不同的考量，不过，两者之间其实也可以兼顾，最主要是检视本身的“机会成本”。

检视“机会成本”兼顾自住投资

年轻人假如购买房屋不是自住，那是因为家里长辈的房屋有足够的房间可以先住，或者基于工作地点的关系，暂时住在家里。

在这种情况下，“机会成本”是零，如果在有房居住的过度期，而且想购买房屋，可以不用急于购买自住房屋，而是购买一间房屋供出租，由租金收入帮补贷款分期。

另外一种情况，假如需要在外租房，才有个住宿的地方，一个月的房租是500令吉或更高，就以500令吉作为预算基础，在能力许可的情况下，再加1000令吉，意即拥有1500令吉，其实，已经有能力偿还每月的分期付款。

在这种情况下，就可以先购买自住的房屋，因为每月需要支付租金，等于是一笔“机会成本”，当然，贷款也需要面对每月的分期付款、利息等开销，只是，在有能力的情况下，定期、定额支付房贷分期，最终将可拥有一间属于自己的房屋。

产业增值可屋换屋

一个人拥有资产之后，可以用来再融资其他投资，假如产业有增值，还可以用来转换一间较大的房屋，应付家庭成员增加的需求。

不论是自住或投资房产，最好是能选一间自己目前或日后愿意居住的房屋，这不只在持有期间容易出租，在未来想要出售时，才有买方看上你的房屋。

另外，即使是自住房屋，也要评估区域的建设、增值的潜力，至于投资，还要评估各方面基本设施是否完善，这样在物色租户时才能得心应手，同时，也可以敲定租金较好的租约。


文章来源：

星洲日报／投资致富

必知！马来西亚5项常见的房地产税

1.印花税 (Stamp Duty)

所谓的印花税，就是由转售物业相关的「转让文书」（或文件）所征收的，并由买方支付。当中会包括买卖合约（Sales and Purchase Agreement SNP）和转让备忘录（MOT）以及贷款相关文件。

2015年的财政预算案宣布首次购买房屋低于RM 500,000 的人民，可豁免 50% 印花税。2017年的财政预算案宣布首次购买房屋低于 RM 500,000 的人民，可获得首30万令吉的印花税豁免。这项政策从 2017 年开始，直到 2018年12月31日。

购买物业的贷款文件也征收印花税。若以贷款购买物业，你得支付贷款金额的0.5%作为印花税。

根据税务局规定，印花税的税额以物业价格较高者为准：
物业的市价
物业的售价

S&P 买卖合约印花税 Stamp Duty:
首 RM 100,000 的印花税 = 1%
接下来至 RM 500,000 的印花税 = 2%
RM 500, 000 以上的印花税 = 3%。

例子：

假设我们要购买一间 RM 335,000 的房屋，那么买卖合约的印花税
= RM 100,000 的 1% + RM 200,000 的 2% + RM 35,000 的 2%
= RM 1000 + RM 4000 + RM 700
= RM 5700 (首购族可豁免首 30 万印花税, 只需付后 3万5千的印花税)

假设我们要购买一间 RM 335,000 的房屋，贷款 RM 301,500. 那么贷款合约印花税
= RM 300,000 的 0.50% + RM 1,500 的 0.5%
= RM 1,500 + RM 7.50
= RM 1507.50 (首购族可豁免首 30 万印花税, 只需付后 1千5百的印花税)



2.消费税 (GST) — 商用物业

自2015年4月1日起，大马开始实行对商品和服务征收的6%税务，也称为消费税。而在房地产方面，当买方向一个已注册消费税的人士购买商用物业时，才需要缴付6%的消费税。

需注册消费税的商用物业业主条件如：
拥有两间或以上商用物业
拥有土地超过1英亩
拥有总值超过200万令吉的商用物业/土地（根据市价）
从所拥有的商用物业（如：租赁）赚取超过50万令吉（年度应税总额）



3.门牌税 (Cukai Taksiran/Cukai Pintu)

门牌税就是指对每个物业征收的税，用于维修民众会所、公共厕所、巴士车站、游乐场、休闲中心的公共设施等，简单来说就是要资助该物业所在的社区、城镇或城市周围的公共基础设施的维护和建设工作。当中包括的费用包括清洁维修水沟、修理道路、更换路灯等。税务可以在各地方议会部门缴交，如新山市政局（MBJB）。

至于业主该支付的门牌税数目，则是根据产业的价值作为计算基础。不同的地方政府对门牌税计算也不一样，并会以州政府和地方当局设定的年租金价值进行评估。门牌税分两期支付，分别是上半年的2月28日或29日以前，以及下半年8月31日之前。



4.土地税 (Cukai Tanah)

这税项适用于所有土地拥有者，不管是永久保有或租赁土地，都需要缴交国家州政府的年度税。当然，此税也适用于公寓类型的分层地契业主。不同的州属拥有不同的土地税率，就算同一个州内其土地税也有所不同。

根据「国家土地法」规定，所有土地税必须在每年的5月31日之前支付。个人土地拥有者可以通过网上转账直接缴付于土地与矿物局（Department of Director General of Lands and Mines），而公寓或共管公寓的业主可以交付管理机构，当管理机构搜集好付款后，将在指定日期内交给土地局。



5.产业盈利税

所有脱售房地产的业主都必须缴付产业盈利税（Real Property Gains Tax，RPGT），如果你选择在5年内出售物业，那么产业盈利税将会被强加在你售卖物业获得的应税所得中。而应税所得就是指从售屋毛利中扣除成本后（如法律费用、地产中介费、修理费用等）所剩余的利润额。

产业盈利税只有在房屋转售中有所利润的情况下才可适用，假设你没从转售中获利，例如以相同或低于购买价的价格转售，则无需支付产业盈利税。而已婚夫妇、父母及其子女，或祖父母和孙子女之间的财产转移，如果没有产生收益或损失，也可以免除产业盈利税。

依照房屋出售/脱手的年数的变化，产业盈利税税率也会随之变化。大马公民、非公民、永久居民甚至是公司机构间也有不同的税率。而每个人在转售物业时，只能获得一次物业盈利税豁免，并不适用于商用物业。

MY FM DJ Jeff陈浩然:稳打稳扎的储蓄投资

Jeff陈浩然，在23岁开始就拥有了自己的第一间房子。2000年那时还很年轻的他，家里人都知道他很会花钱，那时候在新加坡打工的他，赚得是新币，也赚得蛮多，换回来马币是乘双倍的，所以算是赚到一笔钱，那个时候他是一个没存钱习惯的人。当时流行先售后建，买了屋，之后再建，给钱的方式，就要视乎建屋子的进度，到现在的社会已经是很普遍了。当时给房屋头期也没有给很多加了手续费大概是1万2千多而已，因当时房子也不会很贵大约是9万多而已.


不曾在房地产赚过大钱


几千块对Jeff来说不多也不少，当时他有这笔钱但花完了，于是家里人给了他几千块，他自己也拿了几千块出来，然后在一个不清楚的情况之下买了一间屋子，当时的他完全没看过那个地方，没有了解发展商是谁，就签文件，办理一些手续，买下了一间公寓单位。第一间房子首期是和家里人一起给，由于当时他本身在新加坡工作，没有想过回马来西亚，于是把那间房子拿来投资。现在的Jeff已经有两间房子，至于几时会有第三间，目前正准备筹划着，迟些会在澳洲找个个理想单位。他还说三间房子都是自己住的，除非手头紧，不然也没有轻易转卖，第一间房子虽然不是什么豪华的单位，位置是在一座山的后面，可是本身比较喜欢，所以就不打算拿来投资，给了父母亲住。


Jeff坦言并没有在房地产赚过大钱，产业买卖也没有，曾经租出去有过获益，当年建好了之后，有两年时间是租出去的，租金足够给每月供期，如果当时他继续租出去，肯定可以用租金供完房贷。他还说如果想要买屋投资的人，要买好的地段、租出去容易，让租客帮你供屋，这就是最大的获益经验。Jeff透露两间房子的房价已经升高了许多，尤其是10年前买的第一间房子价钱不到10万，来到现在房价已升到30万左右。


持观望态度，不轻易投资


自己本身买屋的条件是，买来的房子都是自己住，不会拿来投资，暂时没有这样的打算。Jeff目前为止，都没有投资失误过的经验，本身对房地产的投资，都持观望的态度，因本身没有经验，也很懒去学。投资要学的东西就是，地方、价钱、比较、分析还有发展商等等。他还谈到身边的朋友都不穷，算是有钱，不过身上都没有流动现金，这个不是问题，因听了别人一句话“房屋是稳赚的”过后就一口气买了几间房子，“房屋是稳赚的” 这句话Jeff本身听了有所保留，做生意，开店铺都会有风险和亏本的。Jeff有一两个很有钱高薪水的朋友，手握几间房子，但是他们看不到的东西是，不是每一间房子都租的出去，租不出去没关系，如果要卖，不是说今天要卖，明天就能卖得出去。


世界上没有一样东西是100%的，他那两位高薪水的朋友遇上了事业的风暴，家庭风暴—离婚、小孩子风暴—可能医疗上的需要、还有家里人的需要，一时之间觉得原来自己没有钱为什么，因为买房子时，性子急，不考虑清楚就买。买了到时租不出去的房子就继续供，等钱用情急之下惟有贱卖房子，如果贱卖都没人要买，就知道那间房子是多么的危险。投资是什么意思，你要投资其他东西，一定要有心思，时间、精神，如果买了房子不理会，抱着稳赚心态，这下麻烦的事情正要面对，租不出要烦，租得出也要烦，你租到给不好的房客，爆水喉、租了给人到期跑掉了、Agent不好、隔壁邻居投诉你的屋子等等事情都要烦，一间屋子其实有很多琐碎的事情是要花时间去处理的，所以很多人只看到表面“房屋是稳赚的”，买屋时Agent都不会跟你讲买了过后会有很多手尾需要跟进，当一个人给这些事情绑死了，工作就没有精神，加上外面的投资烦恼着，会变得越来越暴躁，不能专心工作。


没有投资是稳赚的


房地产投资和其他投资就像赌博一样。相信房地产是稳赚的你就惨了，当然不是说房地产不好，有很多人投资房地产而发达，也有很多看不到的人因为房地产而出事。投资是要看自己的性格，量力而为，而Jeff本身是“怕死”的投资者，不敢去碰和投资房地产，他说比如：你裤袋有10块最多只可以拿5块出来投资。要相信没有投资是稳赚的，他的心态就是有多余的钱，才可以投资。有些人手上有几万块，有几间房子，但最后你一个人能住得下几间房子，就算给家人住家人也未必住得起，因家人原本是住小屋的，突然转去住大屋，要买家私，装修、附近吃东西贵，要交电水费等都需要大笔钱。有些投资者心态认为摸到就是稳赚，结果就出事了。Jeff什么都能投资，但决不会投资身家，投资身家和赌博是一样的。Jeff就建议，买房地产要看自己的性格，投资者要看自己性格，就是不可以投资身家。


Jeff 坦言，如果要买房一定会买单位，不会考虑买地屋，第一，地屋肯定贵一些，相比之下，单位会较便宜，因为本身不是很多钱，而且单位比较好投资，自己也喜欢住公寓。假设自己发了达，也不会选择住大屋，顶多选择Penthouse（楼顶房屋），小间易打理，够住就行了。Jeff是一位很简单的人，他说万一有一天自己的单位租不出去，卖不出，至少自己供的起，撑得起，不用靠别人。假设自己有两个单位，会选择两个单位都轮流住，当作度假。除此之外，Jeff物色的公寓单位一定要有游泳池和草地，因为本身喜欢游泳和绿色的草地，喜爱拥有绿色的环境。假设现在给Jeff买屋，他坦言会找一些远离市区的例如：在Setia alam , Semenyih一带，远一点都没关系，最重要是不用塞车。买到那么远的房屋万一租不出去，他的想法就是把它当成私人度假屋。


前阵子，Jeff在澳洲看过市区和郊区的房子，那里房子不像马来西亚。市区是工作的地方，郊区地方是很幽静的，市区周六和周末都没有什么人，而市区1100方尺的单位房价去到100多万马币，同等的价钱在郊区可以买到2000多方尺的房子，距离市区大约是45分钟的路程。住在澳洲主要是不会塞车，生活方式和马来西亚各有差异。在澳洲生活，一个地点的路程是45分钟就是45分钟，很少会迟。住郊区不会带来不便，去市区至少不会塞车，可以大概预算到时间。Jeff在澳洲理想的房子不是那种普通或豪华排屋，像美国式那种独立一间的房子，在比较靠近森林，环境幽静那种地方，他透露要买房肯定会买郊区的房子，因为可以有自己的私人花园和养自己喜欢的宠物。


趁年轻买属于自己的房子


Jeff鼓励年轻人趁年轻的时候，应该买一间房子来，为什么鼓励？曾经在电台问过一个问题，你在多少岁买了第一间房屋？结果有个人打上来说，我28岁就有两间房子了，然后Jeff反问那人有没有女朋友？有没有拍拖过，那人就说有过一次而已。Jeff反问做么没有拍拖，因为大部分钱都用在供房子。建议投资者不要有稳赚的心态，要知道自己房子住得下是否供得起，看自己要的是什么，不要绑死自己、不要盲目的听人说。


给新手的话
不要有稳赚的心态
看自己要的是什么，不要绑死自己
不要盲目的听人说
买房地产和投资要看自己的性格，就是不可以投资身家
投资一定要花多点心思，时间和精神










source: property king

马来西亚著名男歌手张智成 Z-Chen:注重其产业品质,就如其音乐一样

张智成（Z-Chen），马来西亚男歌手，1996年于马来西亚的七星杯歌唱比赛获得冠军。1997年毕业成为机械维修工程师，2001年从业余歌手转换至全职歌手生涯。他于2002年到台湾发展，擅长节奏蓝调（R&B）曲风的创作和演唱，被歌迷暱称为“R&B小王子”，其独特的嗓音极具穿透力，干净细腻，充满感情，尤其转音技巧出色，不管快歌慢歌情绪拿捏均恰到好处。歌手梁静茹是其表妹。最喜欢的歌手是惠妮休斯顿（Whitney Houston）、林忆莲，也是其在歌唱方面效法的对象.

不同地方 不同的发展价值

他喜爱音乐，重视正版音乐，是一个纯做音乐的歌手。在舞台上的他有张力，私底下的他极生活化，是重视自己生活节奏的歌手。平日的他喜欢运动、打网球、和家人朋友相聚、享用美食、旅行等。身为专业唱片歌手应随时随地处于最佳状态，随时能唱能谈、做访问、参与活动、录音、表演等。因此，他极度注意自身的饮食健康及运动等生活习惯，以便在舞台上能发挥得更好！“出道15年以来发了约10张专辑，未来的我还是会以音乐为主，任何与音乐有关的我都会去尝试，” 张智成补充。

2007年，马来西亚房地产开始蓬勃起来。张智成就在那时学会看房子，认识了几位地产仲介并学习投资房地产这一门知识，至少对地点、方尺、便利设施、周围环境建设等有个概念。张智成表示他会透过朋友的建议或者书本杂志的参考逐步投资。“投资过程花时间，并一点也不简单，必须学习地理位置，像是每个地方有不同的点、不同的生活水准、不同的发展价值等，”他说。

首选安静与安全的居住环境

张智成认为房子是一个栖身的地方，买房子的主要原因是让自己与家人一起住。因此，在考察一栋房子时会注重其给予的舒适感，最重要是有没有家的感觉。当寻获一间具良好构筑概念与服务管理的房子，并由具有优良背景的好发展商开发于黄金地点的房子，张智成表示他除了会自己投资外，也会买下来以便可以让外地朋友暂住，或者改装成为与工作有关的制作室。

在挑选一间房子时，张智成的首个要求是安静。本身很怕吵的他会比较喜欢幽静的地点，会选择那种一层只有一户的公寓单位。房子的设施方面，首要是具负责任的管理层。安全的保安系统也是前提，毕竟现时治安都不太好。有品质的产业包括有品质的建筑原料，以确保房子持久耐用并获保值，未来才能轻易租赁予他人，而不是人人闻之却步的‘烂房子’。至于地点方面，张智成表示毕竟不是上班族，也没有稳定的工作地点，所以不会刻意选择市区中心的房子。

没时间管理产业 选择服务式公寓

于2006年，张智成已经在芙蓉买了一间房子给家人，2014年的他也买了一间，并预算2015年年底竣工后自己搬进去住。在未来，为了工作的方便，张智成还是会选择巴生谷一带的房子，毕竟大多数娱乐的办公中心地点皆聚集在吉隆坡。至于产业类型，张智成会选择服务式公寓，毕竟那比较适合艺人的身份。由于长时间不在马来西亚的他没有时间自己照顾或管理产业，所以具管理层看管的公寓单位就最适当不过了。张智成本身也补充，喜欢处于高层的酒店或公寓，因为越高就让他越能静心，远离嘈杂。

不做‘房奴’ 轻松还贷

在选购房子时必须根据自己的能力与需求。张智成会喜欢较小空间的，较宁静的地点，1,000至1,500方尺是其首选，价格会放在150万零吉以内。身为艺人的消费会很高，不管是在应酬、打扮等等，所以张智成奉劝年轻人要懂得计算自己每个月的消费。以年收入衡量自己是否有这般经济能力，例如，若要买一间150万零吉的房子就必须确保自己的年收入达30万零吉左右，才能不做‘房奴’，轻松还贷。因此，如果不想供得太辛苦就不要选择太贵的产业，也是谨慎投资的关键之最，可见张智成属保守型投资者。

言谈中会发现其实张智成是个全神贯注，把所有时间与能力都放在音乐上，很多时候不只是为赚钱目的，而是为听众带来完美音乐。张智成注重其音乐品质，就和其居住所一样，像他所说，最大的独立式洋房并不是最好的，而其实小小的公寓也可以很有品质，重要在于其适合居者。

看好槟城、沙巴、砂拉越

根据马来西亚房地产，张智成看好槟城。吉隆坡与柔佛的产业发展得太快而显得有点杂乱，相比于槟城的房地产建设就比较有城市规划。除了槟城，他也看好沙巴与砂拉越，毕竟这两个国家都是很多外国人的首选国家，无论是度假还是退休用途。张智成本身喜欢西雅图（Seattle），文化深入人心外，历史古迹也获重视，这些才是社会价值核心。

他表示，其实投资房地产不一定是建房子或商场，可以是投资一片地皮。马来西亚应该参考国外的投资建设，运用国家的强项，建设生产力高的项目，像是马来西亚就以其天气、地理环境、美食、多元名族和睦相处等因素取胜。投资时就应该根据该地区的特色与强项，他举例说，若是肥沃土地可用于农业种植；具自然生态环境的则可用于饲养用途。

编排资金走向 ‘大有大买；小有小买’

张智成奉劝每一位年轻人说：不要以为自己不够资金就对房地产不闻不问，要积极行动，多看多碰才会懂。年轻人要学会编排自己的资金走向，‘大有大买；小有小买’，任何投资都得根据自己本身的经济能力范围内，若资金不足也可多向投资者学习。

谈及未来投资，张智成笑说会先投资本身各方面的发展。热爱美观、时尚东西的他也表示未来会投资美术学校，让学生学会欣赏美，也间接提升社会价值，就像是房地产的室外或室内设计，直接提高社会的艺术美感！

投资房子小贴士：

总结来说，首先要确保自己有个地方栖身，虽然越早买产业会比较便宜，但还是得量力而为。在挑选房子时要多注意发展商的背景与历史，自己要做足功课，研究房子的周遭环境，毕竟这种种元素都会影响房子在未来会否增值。待房子增值后可以用赚取的资金再投资其他产业，这也是最简单、有效的投资方式了！







source:property king

PDI Design & Associates有限公司执行伙伴Dato Su Cheng:买地产要动脑筋,不要靠感觉

你还记得20岁那一年，你正在做什么吗？PDI design & associates有限公司执行伙伴Dato Su Cheng在20岁那年开始了第一项房产投资计划，经过多年来在投资上的跌跌撞撞，也累积了属于自己的一套投资经。他说：房产投资必须动脑筋，而不是靠感觉或靠眼睛看，才能够从中获利。





20岁那一年，因为爸爸给的一封几千块大红包，开启了Dato Su Cheng在房地产投资的那一扇门。因受家里做生意的影响，Dato Su Cheng从小在耳濡目染的情况下，默默许下日后要当一名企业家的梦想。而爸爸给的这一个大红包，就成为了他开始房地产投资的第一笔资金，在鸿图园（Kuchai Lama）Brem Park买下第一个产业。


“当时年纪轻轻，胆子也比较大，就拿着红包钱以及自己的储蓄，买下第一间公寓。那时候我还在念书，因为担心无法偿还贷款，在公寓还未完工的时候，就找了一群朋友帮我发布讯息，寻找租户。当时找到一个菲律宾工人帮我租下，印象中房租在付还贷款之后，还有赚50块。后来，再转租给一个澳洲人，租金也比较高了，扣除房贷还有多150令吉的额外收入。之后将房子卖给他，也因此赚了20-30%的利润。”


在房地产赚取第一笔资金后，Dato Su Cheng随后也陆陆续续投资了几项产业，但因为了解不深，导致亏损连连。


“那时候我是用心去投资而不是用脑，在看过后觉得不错，没有多加思考及研究就买了。且，在90年代，有关房地产投资的资讯少之又少，也没有像现在般可以透过不同的房地产投资讲座来了解更多，因此当时做了很多错的决定，也买了很多错的产业，像是常遭小偷光顾的地点、还有买了好几年价格也没有上涨的店铺。撑了几年后，就以便宜的价格卖掉。”


即使面对一连串的投资失利，但他却依然越战越勇，从来没有想过要放弃或是觉得自己不适合这一行。“我是一个对自己有很大信心的人，即使失败了几次，也会告诉自己没关系，总会有成功的一天。”


经过一连串的投资失利后，Dato Su Cheng开始领悟到要投资房地产，必须懂得经济、财务状况以及投资的基本资讯。也让他在选择产业投资的时候有更严谨的标准，从路况、风水、有无发电站或电讯塔、高架电等细节，只要有一项不符合他的标准，即使地点再好，也不会选择投资。


面临破产状态


接连的投资失利后，他在彭亨投资了一幅接近14.7英亩的地皮。“那时候我已经从事设计行业了，把赚到的人生第一个100万资金全部投入购买海边的一幅地皮，与新加坡一家著名的酒店联营，发展度假村。”


当时这个发展项目在新加坡取得很好的销售，Dato Su Cheng再一次将项目卖出后赚取的资金买下整块地皮。“当时野心很大，把度假屋周边约168.7英亩的土地买下，与州政府联营。”


正以为进行得很顺利的时候，刚好碰上911事件，银行贷款全部封锁，导致Dato Su Cheng面临破产状态。“所幸的时候在这个时候遇见两个贵人朋友，在银行工作的朋友帮忙申请贷款及建筑承包商朋友帮我渡过这一个难关。”


后来，Dato将168.7英亩的土地分割成333块独立土地，将之卖给一个香港上市公司。拿到资金后，在Bangsar地区及吉隆坡地区买下其它产业。


找出自己的地点版块


经过这么多年在房地产行业的学习、挫折、磨练，也让Dato渐渐摸索出属于自己一套的投资方式。


“我熟悉的地点很集中，都是在我认识的地点，像是在Bangsar这一区、邻近的八打灵区、旧巴生路等。对于这几个地区的房价都很了解，也是我选择投资房地产的地点。”


在地点的投资上，吉隆坡地域太广，且每一条街、每一条路的价格都不一样。因此，Dato建议先从自己熟悉的地点开始进行。“就好比你现在蕉赖（Cheras）地区购买房子，你不可能把整个蕉赖区了解一遍之后才来选择。因此你必须将整个地区分割为好几块，找出自己之主要出入的版块，再从那个方向开始进行了解。”


Dato也进一步提醒，在选择正确的地点之余也必须一并了解房子的价格。“价格太高的话，也不适合买，因为较难转手，且你不知道房价什么时候会再飙高。反倒，如果你在不是那么中心点的地区看到一间价格相较廉宜的房子，因价格算是比较能够负担的，反而能够更快脱手。”


投资高楼产业须有区隔性


纵观目前的产业发展状况，因土地越来越少再加上土地价格越来越昂贵，在吉隆坡地区的发展项目大多是往上发展，出现的是一栋又一栋的高楼，公寓、服务式公寓、酒店式公寓、Soho、Sovo等项目也迅速在市场上引起购买热潮。


但对不喜欢拥挤、人潮多的地方的Dato来说，公寓产业是他比较少投资的项目，且对他来说公寓投资的风险比起有地产业的投资风险更大。


“一栋公寓至少有百多家住户，当遇到行情不好的时候，如果100人都要卖，这100个人都是你的竞争对手，价格的竞争也大，要脱手也比较花时间。”


当然，Dato也强调并非不能投资公寓，而是必须选择跟大多数人不一样的格局，让自己跟别人不一样，以提升自己的竞争力。“就好比大部分人都买3房式的，那我就选2房式；亦或是每个人都选1房式的SOHO单位，我就选2房或3房的类型，就是要跟别人的选择有所区隔，才能够有机会脱颖而出。”


产业界的美容医生


目前Dato正在进行的工作包括将位于优越地点，但破旧的产业，透过设计的改变，赋予产业新面貌，提升产业价值。


“我的职业是设计师，在为产业进行改造的工作上占了很大的优势，因为我们在建材选择、成本预算、设计方向等方面都有很多的经验，因此在改造的过程中就特别得心应手。”


Dato的角色就像是产业界的美容医生般，把不好的修饰，将最好的一面刻画出来。也因为他对设计的坚持与随时让自己走在时代的尖端，再加上设计新颖且具有时尚感、充满创意及新意，因而成为国内许多发展商采用的指定设计师。


“其实很多人有很错误的概念，觉得花一大笔钱在装潢上很不划算，但其实，装潢也是让房子增值的一种方式。有装潢的房子与没有装潢的房子，价格肯定有差异，不管是在租金或是售价上，都有一定的差距。而且，如果房子是我们每天待最多时间的地方，花钱装潢让家里更舒适，你住在里面也会更舒服、开心。”


‘守’与‘猎取’的时机


提及现在的产业市场状况，Dato表示现在的房产市场处于‘守’与‘猎取’的时机。如果你有足够的资金，现在就是最好的进场时机。


“每个人都说现在是最好的进场时机，的确是，只是必须要注意的是你有没有足够的资金能够‘守’住产业，毕竟现在的市场比较不稳定，你不知道房价最低是在什么时候也不知道何时房产会突然高涨。所以，要现在进场就必须要有‘守’的资金，才不会出现守不住而面临财务危机。”


年轻人，先做好自己的本份


近几年，马来西亚因为政治上的负面消息，再加上日益加重的生活负担，而导致部分人民对政府产生不满情绪，网路上的谩骂更不曾停过。对此，与Dato Su Cheng聊起这状况时，他认为现在不应将马来西亚与政府、政治混为一体。


“马来西亚跟政府是两个不同的个体，马来西亚有很多不同种族的人组成，政府只是透过选举制度而产生的管理人，年轻人不要把政府的负面消息与马来西亚画上等号，政府的负面消息并不等于马来西亚的负面消息。”


对Dato来说马来西亚是一个很好且拥有很多丰富天然资源的国家，且也位于东南亚地区的中心点，再加上有不错的工业发展，是一个有潜力的发展国家。


“一个国家的好坏并不是看政府，而是拥有哪些优势与竞争力。虽然马来西亚在短时间内无法达到像中国、韩国先进城市的状态，但相信在吉隆坡大城市发展的计划下，马来西亚也有很大、很强劲的发展空间。”


曾经到过大学做演讲的Dato表示我国的大学生、年轻一辈的素质还算不错，只是也提醒现在的年轻人不要只会谩骂或批评，而是应该做好自己的本分，多看多学多了解，才能够让我们的国家在往后有更好的发展。


“买地产要动脑筋而不是动眼睛，是必须想过、算过，细心的观察，才能够有所斩获。千万不能靠感觉，那是最错误的投资方式。且，投资房产要心细，任何小细节都必须了解。”


















Source:property king

Amber Chia:买房注重地点便利性

因为幼时环境不好，历经多次搬家的情形，让她渴望拥有稳定的家庭生活。17岁只身从东马到吉隆坡寻找梦想，历经4年的努力，21岁的她获选为2004年Guess Watch国际品牌代言人，从此打开知名度。也为她带来人生的第一桶金，并用这一桶金买下人生第一间房子，实现购屋梦。她，就是国际知名模特儿Amber Chia（谢丽萍）。




勇敢追梦，是Amber Chia的成功的开始。

17岁那一年，她不顾家里人的反对及外人的不看好，抱着‘Never Try Never Know’的态度，来到了吉隆坡这个大都会，只因她不想在人生里留下遗憾，对于自己的兴趣与梦想，她选择了勇往直前。

努力了4年多，在她21岁那年，成功在Guess Watch国际品牌代言人选拔赛中脱颖而出，打开知名度，也证明了自己的坚持与努力没有白费。十分注重家庭生活的Amber Chia提起小时候因家庭环境不好而频频搬家。因此在赢得比赛获取奖金之后，她用比赛得到的奖金，为自己买下第一间房子。

21岁买下第一间房子

说起21岁就开始懂得投资买房，Amber Chia表示自己小时候因为家里贫穷，经常搬家的情形历历在目，因此，再出来工作且有了一笔资金后，就在旧巴生路买下一间二手公寓。“当时我已经来吉隆坡约4年了，一直都在租房子。在拿到奖金后，觉得是时候在这里买房子安定下来。虽然只是一间小小的公寓，但对只身在外发展的我来说，这个家给我温暖及安全感。”

询及当初选择旧巴生路的二手房产的原因，Amber Chia表示因为便宜的价格及地点的适中，让选择在了该项房产项目。“我买房子比较注重地点，也相信好的地点会加速房产的增值速度。当时，我买的时候不到20万，现在应该翻倍了。”

对Amber Chia来说，属于自己的第一间家有许多回忆且具纪念价值，因此，她也保留第一间房产来做纪念，目前将之出租。

投资产业不受年龄限制

对于投资房地产的最佳年龄，Amber Chia表示因人而异，自己之所以在21岁就开始置产，也是因为17岁就出来工作，在工作稳定后才开始买房子。

“我比一般人早出来工作，因此在工作稳定及找到适合自己，自己也有能力负担的房子，就开始置产。大部分人都希望‘有瓦遮头’，再加上小时候常搬家，因此，我特别希望能够尽快稳定，拥有属于自己的家。于是，在找到旧巴生路的二手公寓后，就付了10%头期款，再向银行借贷，分30年供期偿还。”

在第一次的房产投资，Amber采取最安全的投资方式，向银行借贷90%，分30年摊还。“中间的时候，经济状况好赚之后，有加速偿还贷款的速度。”

产业投资策略—买与卖

尔后，在经济状况好赚的时候，Amber Chia也开始有进行产业投资，她在产业投资上采取的是买卖循环策略，也就是在买了房子约5年后就会转手卖出。“除了第一间放的房子不卖之外，我大部分的产业都在5年后转手卖掉，再物色新产业项目入手。”

之所以会在5年后转手卖出，主要是因为当房价涨到一定程度的时候，上涨的幅度就不会太大，因此Amber Chia现在5年后就将房子卖掉。“5年前你买跟5年后你卖，或许价格已经涨了30%，可是到往后的10、15年，涨幅最多也只是多个10%左右。因此，有好的价钱的话，一般我都会放手。除非是新的地点，且还有很大的发展潜能，那或许就会等上比较长的时间。”

买房注重地点

在房产投资上，Amber Chia注重的是地点的部分，再来考虑自己对该项产业的感觉、设施、发展商及价钱。

“我比较在意的是地点的选择，因为我的工作地点遍布各地，因此，会选择交通四通八达的地点。我之前投资过的地点包括North Point、Mid Valley、Plaza Damas及Ampang地区。当然，投资的项目必须视乎你要用来自住或出租而有所改变。若是投资的项目，我一般都会选择公寓及店铺，因为公寓即使卖不出去，也可以出租或交由管理层负责打理。”

停下投资脚步

前几年，房产市场大热，很多人在产业投资方面赚取不少，但这两年随着房产市场放缓，再加上马来西亚的经济状况不稳定，在房产有小投资的Amber Chia也因为市场环境不好而停下投资步伐。

“目前整体的经济环境并不是那么乐观，若现在要投资的话，我比较倾向于考虑买一间自住的房子，可以让我的家人住，因为我爸妈之后会从东马搬来吉隆坡，因此，若现在进场的话，会选择购买自住的产业。至于纯投资的项目，则暂时停止，毕竟投资的事情没有百分之百稳赚，还是有一定的风险。就好比你刚好买到不好租也不好卖的地点，每个月必须缴贷款、管理费，也必须面对很大的经济负担。”

Amber Chia表示，当负担越大的时候，压力也越多。现阶段的她希望能够轻松生活，不想背负重大经济负担的风险，也不像让自己背负更多的压力，故不考虑投资。

询及有没有遇过难以脱手的房产项目，Amber Chia表示基本上大部分都算容易脱手，目前暂时放置的产业为其在怡保投资的The Heaven产业。“我暂时对那一间房产还没有想法，不确定要卖、要租，所以就暂时放着，等到时有了想法再决定。目前，是有酒店管理公司接手管理，但我还没正式决定要不要交由他们管理或是卖给他们，所以暂时就先放置该项房产。”

有能力，尽早投资

在产业投资方面， Amber Chia提及若在前几年产业市场发展旺盛，若在那时候开始进行房地产投资，基本上已经赚了一笔。

“若果你有能力的话，趁早计划投资房产。只是，要投资之前，必须看看自己有没有足够的流动现金用于周转。如果现金不那么充裕的话，建议不要贸然投资。很多事情，包括投资都有正负面的影响，在进行投资之前，在评估之后做好最坏的打算，才不会因为周转不来而陷入经济困难的状态。且，继1997亚洲金融风暴及2007全球金融风暴后，大家都在关注2017年会不会再次出现10年一次的经济危机，担心明年不懂会发生什么状况。因此，现阶段的我决定以安全为主，暂时放缓投资。”

事业与家庭并重

在事业方面，在模特儿行业已有17、18年的Amber Chia，也在2010年开始成立Amber Chia Academy模特儿学院，至今已有六年的时间，除了每年都会主办模特儿选拔赛，也进行模特儿培训课程。

提及下半年及明年的事业及家庭计划，Amber Chia表示希望Academy的事业能够越做越大之余，也能够花多一些时间在家庭生活上，计划生第二个宝宝的。“我今年已经接近34岁了，这个年龄阶段是女人拼事业的时候，因此，希望我自己在事业与家庭方面都能够兼顾。”

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“与其帮别人租房子付贷款，不如自己买一间小房子为自己供房。投资在房地产会比投资在车或其他物质上的东西更为安全。有能力的话，尽早投资，并做好自己的财务规划，才能够在最适合的时机下手。”










source:property king

Datin Winnie Loo:被房贷绑架12年

A Cut Above Salon创办人Datin Winnie Loo从24岁开始买下第一间房子后就开始了与房贷纠缠的日子。她，被房贷绑架了12年，不能随心所欲的花钱，甚至出国旅行。问她是什么原因让她愿意舍弃生活的享受，甘之如饴的偿还房贷？她霸气的说了一句：“我想当有钱人。”
对于投资，Datin Winnie Loo从小在父亲的影响下，略懂一二，一直到1979年从新加坡回马开设自己的发型屋后，才正式买下人生第一间房产。

“24岁那年，我开始投资房产。当时候流行这样一句话‘买不起贵的地方，就找买得起的地方。’，当时候刚好大城堡（Sri Petaling）刚好是新发展区，即便对这个地方不熟悉，但去看了感觉不错，且价格算是便宜，双层排屋的价格差不多5万令吉，于是就买下第一间产业。”

说起买房的经历，Datin Winnie Loo笑说还好有老公当时的先见之明及督促下，才让她开始进行房产投资。

“那时候，我们刚开始不久，他就问我有没有多余的钱进行投资，当时是有点惊讶，怎么有人在跟你在一起不久之后就这样问。后来他才解释说，是因为怕我懂得赚钱、花钱，却不懂得存钱。所以叫我一起投资房产，于是我们就一起买下位于大城堡的单位”

一年买一间房子

一直以来，买房都是一件不容易的事情。回溯起以前买房的难度，Datin Winnie Loo表示80年代那时候要买房也是一件很难的事情，因此当年她男朋友（现在的老公）就提议两人一起联名买房。买下第一间房子后，Datin Winnie Loo也开始了其买房之路，连买12年，到90年代已经买了10几间房子。

当房子越卖越多的时候，贷款的压力也把Datin Winnie Loo压得喘不过气来，只是现在回想起来，她反倒要感谢那一段赚钱缴房贷，没得出国玩乐、购物的日子，才能够让她有现在的生活。

“那时候是真的辛苦，甚至想说不要再买了。在那12年里，我几乎没有出国，也没办法放肆购物，只是偶尔会买一些小礼物犒赏自己。也曾经因为房贷的压力而让自己感到慌张，感觉自己很穷。但之后看到自己手头上拥有的东西，会觉得自己很厉害，那时候的我已经拥有10几间房子，每每想起的时候，嘴角也会不自觉的上扬。”

房产投资财富增长最快

询及当初愿意用12年的时间只为缴房贷而牺牲自己吃喝玩乐的时间，Datin Winnie Loo说了一句：“因为我想要当有钱人。”

“我24岁开始买房子，12年之后我也只不过才36岁，还算是很年轻。我是一个喜欢先苦后甜的人，不像现在的年轻人，把享受及玩乐摆在第一位，也没有存钱理财的概念。我是一个可以赚5000，存2000的人，在偿还所有的贷款之后，还有一些零用钱可以花。我不曾试过预先花下一个月的钱，也不曾试过钱包没有钱。，因为我爸爸跟我说过‘Money Save today is money tomorrow’。”

房产投资对Datin Winnie Loo来说是一个另一个转泪点。“确实，当一个发型师，我能够剪多久？存多少？因此，我很幸运自己有及早投入房产投资，也真的要感谢我丈夫当时逼我存钱买房产，才会有现在的生活。”

投资秘诀：拎得起，放得下

对于房产投资，Datin Winnie Loo跟先生都属于‘拎得起，放得下’的投资者，即不会只买不卖。“除非自己真的很喜欢，不然若有好的价格，我们都会愿意卖掉再投资其他新产业。”

Datin Winnie Loo表示，房产投资必须看得远，合眼缘，投资在对的地方，才会有收获。而在地点的选择方面，她则偏爱Bangsar、Damansara等地方。“虽然这些地点的房价高，但对我来说，我比较注重房子地点的便利性多过房子的大小。就像很多人常常会跟我说，你这个价钱在哪里哪里可以买很大间的房子了。但，这些地方都比较偏远，我投资房产都会选择容易卖出或出租的地方。”

投资了那么多房产，Datin Winnie Loo并不是每一次都百发百中，都投资到对的房产，她也曾经有过投资失误的时候，买了房产结果发展商建到一半就停工，搁置了好几年之后才重建，于是在房子建好之后，拿了钥匙就把它卖出去。“遇到这样的情况，对很多没耐心的人来说，或许不会坚持等到房子建好，但还好我们等到了，之后建好，办好手续就卖掉了。”

询及有没有特别偏爱哪些发展商，Datin Winnie Loo表示比较偏爱BRDB的产业，只因他们的发展地点都不错，且增值速度快。“我们长期都有购买他们的产业，也可以以会员优惠价购买房子，算是比较划算。除了BRDB外，也喜欢Tan & Tan、IJM、SP Setia、四海栈、Country Height等发展商，这几个都是我们曾经买过他们的发展项目的发展商。

投资房产从小开始

对于想要买房的年轻人或夫妻，Datin Winnie Loo表示可以联名合买，以减轻房贷负担。“买房虽然辛苦，但只要辛苦一阵子，当你开始适应供房子的节奏之后，就不会觉得供房子很辛苦。而且，如果因为害怕负担而不敢买房的话，你的钱就像流水般，用了就没了。缴房贷虽然辛苦，但至少以后你还有产业，而不是一无所有。”

Datin Winnie Loo也一再提醒年轻人，不要坐等梦想屋出现了才买或是觉得买不起房子就不买。“你现在买不起大间的房子，可以买小一点的，之后经济状况比较好之后再换大的。我也是这样，搬了好多次房子，才找到自己的梦想之屋。要买到自己的梦想屋，必须先踏出第一步，否则永远不会有第二间。房子转手后，价格就会不一样，才会有多的钱来买更大的房子。Dream House不是马上就可以到手的，就像以前，我也不敢相信自己有能力买Bangsar、Damansara的房子，但当我把一些房子卖掉之后就有更多资本买更贵更好的地段。买房子要‘Start small think big’。”

Datin Winnie Loo也补充表示，如果经济情况允许的话，建议自己多付一些，不要跟银行借太多钱。

“一些人有错误的概念，觉得可以将手头上的现金分摊来买更多房子。就举个例子，假如你手头上有20万现金，要买一间60万的房子，有些人会觉得与其把这20万一次过缴付，不如分散投资，先给10%，其他的现金再买另一间房子。但很多人也没有考虑到之后有没有能力缴房贷，万一供不来又租不出去，就得被银行收回进行拍卖了，反倒两头不到岸。”

愿意帮孩子支付头期款

提及现在年轻人买不起房子，缴不出头期款，身为妈妈的她会不会出手帮助孩子买房呢？身为妈妈的Datin Winnie Loo很肯定的回答“绝对会”。

“如果我们现在不帮他们，孩子真的很难起家。就好比如果孩子有心要创业，但却缺乏资金，若父母有这一笔钱的话，就当做提早分身家，将这一笔钱给孩子，让他们去闯一闯。如果父母有能力却又不帮忙的话，他们也很难走到另一个阶段。我是一个摩登的父母，不管是孩子要买房子缺头期款或是他想创业闯一闯，我都会帮忙，但希望他们能够供得起房子，那如果他连贷款都没办法缴的话，就不要勉强孩子买房子。”

除了本地的产业投资外，Datin Winnie Loo也有在外国进行产业投资。 她说：“投资，到处可以进行，最重要是看你自己喜欢那里，要住那里。，再选自己喜欢的地方投资。”

source: property king

汝来宏愿城

‘汝来宏愿城’，是一项综合大型计划，欲將森州汝来打造成一个国际商业及旅游城。这一座设立在距离汝来收费站不远处，与明年启用的AEON购物广场相近，佔地50英亩，並以‘青年城市’、‘主题乐园’、‘国际贸易与展销中心’及‘国际教育中心’来作为4大发展主题。

此项计划是由佶蒂集团（GD DEVELOPMENT）负责发展，首阶段展开的计划为‘青年城市’，这是一个群体城市，集合居住、创业及让青年发展的枢纽，让经济能力还不强的青年除了拥有属于自己的居家外，也以小资本开拓事业，在广场內设立属于自己的公司。

范文汉相信，在这项计划下，会建有4座公寓，共有逾300间单位，將会吸引青年人愿意留在汝来发展，除了拥有可负担的產业，也提供他们创业机会。

‘宏愿主题乐园’，是一个为吸引旅客而打造的区块。希望將该处作为国际旅客抵达的第一站及最终站，设有主题乐园和酒店以及土产及手信点，吸引游客到访。而‘国际贸易与展销中心’，竣工后將成为举办任何国际会展、论坛、开会或会议的地点。

‘国际教育中心’將会是最后一个阶段的发展，將设立一两所国际学校，同时也会举办课程让年长者学习，推行终身学习的概念。

为什么Property那么贵

Many people ask me why Property Price is so expensive?
Let us take a rational approach..

Y'1990 monthly income RM1000
RM300K can buy a double storey 1600sf


Y'2000 monthly income of RM1500
RM300k You can buy a double storey 1000sf

Y'2010 monthly income RM3000
RM300k We can buy a Condominium about 800sf

It will take Y'2020 monthly income RM5000
RM300k We can buy a Studio for about 400sf or a Apartment in the subsales

You still can buy properties...

Years change, consumption will only get higher and higher. Bricks are still bricks
It's just that the quality of bricks in 2018 are not the same as in 1990.

The years did not fail us. Maybe we accidentally missed youth and fled.

很多人问我为什么Property酱贵？
我们以理性出发感性看待

Y'1990年月收入RM1000
RM300K妳可以买到一间双层1600sf 排屋

Y'2000年月收入RM1500
RM300k你可以买到一间大约1000sf的双层排屋

Y'2010年月收入RM3000
RM300k你可以买到一间大约800sf的公寓

就要到Y'2020年收入RM5000
RM300k你可以买到一间大约400sf的工作室或者在郊区的公寓

你依然可以买到房子的

岁月变迁消费只会越来越高砖头依然是砖头
沧海桑田只是2018年的砖和1990年已经不一样了

岁月没有辜负了您或许是你不小心错过了青春就飞走了。

為什麼屋子應該越年輕買越好

屋子應該越年輕買越好，為什麼？

房子不管你幾時買都是貴的。房子的價格只會一直漲價，從來沒有下降。
年輕負擔小。年輕人，尤其是20至30歲的年輕人並沒有多大的經濟負擔，在這年紀的年輕人父母大多還能工作。

錢一直都在貶值。錢一直在貶值，這是大家都認同的，所以你現在用20萬買一棟樓，5年後可能你就需要使用25萬來買了。

年紀越大越難買房子。年紀越大，越難申請到貸款，你試想哪間銀行願意貸款給一個即將退休的人？

大马政府推出了一系列惠民房屋计划

一个马来西亚人民房屋计划（PR1MA）
价格：10万至40万令吉之间
年龄：满21岁以上
工作资历：不限
月收入：家庭收入介于2500令吉至10000令吉
已拥有房屋上限：1
备注：以抽签方式取得
申请网站：https://register.pr1ma.my/Account/Register

我的第一房屋计划Skim Rumah Pertamaku (SRP)
价格：10万至40万令吉之间
年龄：年龄不超过35岁
工作资历：不限
月收入：不超过RM5000或家庭月收入不超过RM10000
已拥有房屋上限：0
备注：
i)贷款不超过35年，或根据贷款者的年龄不超过65岁
ii) 年轻人可以向相关银行借贷高达100%，而无需缴付10%的头期。
申请方法：到相关的银行询问及申请贷款
一个大马亲民房屋计划（PMR1M)
价格：4万5千令吉（政府补贴2万令吉）
年龄：18-65岁
工作资历：不限
月收入：3000令吉以下
已拥有房屋上限：0
备注：
i)没有任何房屋，却拥有土地或适合地段的公民申请。
ii) 拥有3间房间及两间浴室，宽1000平方尺，符合地方政府及统一建筑条例的规格。
申请网站：http://spnb.com.my/my/muat-turun-borang-rmr-diberikan-secara-percuma/


理想家居房屋计划（Rumah Idaman)
价格：
i) 25万令吉以下（独立式洋房）
ii) 10万令吉以下 (半独立式洋房)
iii) 8万令吉以下 (排屋)
年龄：不限
工作资历： 不限
月收入：RM4000 - RM10,000。
已拥有房屋上限：-
备注：-
申请网站：http://58.26.15.107/rmm/borang.asp


私人界可负担房屋计划 （Skim Perumahan Mampu Milik Swasta）
价格：8万至250万令吉之间
年龄：18岁以上
工作资历： 不限
月收入：RM 3000 - RM 6000
已拥有房屋上限: 0
备注：援助金最多是RM30,000
申请网站：http://myhome.kpkt.gov.my/myhome/home

其他相关房屋计划：
- 我的雪兰莪房屋计划（Rumah Selangorku）
http://ehartanah.lphs.gov.my/lphs/
- RUMAWIP 房屋计划

你的收入适合购买什么房子？

列表显示何为可承担的房贷

第一，在向银行申请贷款前，你要考虑自己的收入/家庭的收入是否符合银行的最低贷款要求。第二，你符合银行的贷款最低要求后，你每个月扣除房贷后，你还剩多少钱？所剩的那些钱是否够你应付一个月的生活开销。 

如果你在这2个问题，有其中一个是不符合或者No的话，那么你就必须考虑购买房子是否是你迈向破产之路。以下的列表显示何为可承担的房贷。

如果你想购买的房子房价是RM 100k的话，那么扣除了10%的头期，你还需想银行贷款RM 90k。银行的最高贷款期为30年，银行利息为5.1%。假设你的收入是RM 2000，那你每个月最少都得拿出RM 489来还房贷。这个计算法是还未纳入你其他的生活负担，如其他贷款。

专家：年轻人买屋子要「这样」买！不然一定后悔！

说到买房子，眼看房价越攀越高，无壳一族的一定很心急。想慢慢思考，又怕耽误了时间；想赶快进场，又怕碰壁。说真的，买房这回事，一定不能急，一急就会乱；更重要的是；下订前，先看清楚前人走过的路，别再误闯盲点。 

建议1：等跌价？

机会渺茫 很多人会说，现在房价太高了，等一等吧！但邝保罗却一再强调，只要买对地点，房价并不会下跌。「基本上，靠近市中心或是中心外围地区的价格，普遍都不会下降，就好比蕉赖、蒲种、白沙罗一带，这些年来价钱几乎都没有下降。」他指出，只有很少数的偏远地区，价钱的涨幅则比较慢，也不会太高。

建议2：太远了？

或可升值 何志富指出，很多人买房时都存有一个错区的观念，就是脑子已设定这个地方很远的刻板印象。大道缩减城市距离。但他认为，现在交通发达，很多大道都可以通往雪隆地区各个城镇，甚至去到邻近的州属。「而且，高速大道的便利性也已经逐步在完善中，在高速大道通行后也缩短了城市间的距离。」然而，还是有很多人在听到布城（Putrajaya）、赛柏再也（Cyberjaya）、加影（Kajang）等较偏远地区时，刻板印象就是「远」，于是，就不会考虑在这些地点购买房子。 「买房子要预见该地区长远发展的潜能，必须在该地繁荣前购买，而不是等到开发之后才买，这样才能够跑赢市场。」 

建议3：快又准？

急会坏好事 对于买房，大家都应该有买房的规划，但必须视个人的负担能力才决定是否买得起。「若真的要买房子，建议在薪水达到5000令吉之后才考虑，不然会因为房贷压力而把自己压得喘不过气来。」不要急着买房子，要不然买错了，会被伤得伤痕累累，毕竟房子是高单价商品，不能说买错再买。 

建议4：大又豪？

肯定惨了自己 房子又大又豪，谁都想要，只要俗语说的好：「头不够大，就别戴那麽大顶帽。」购屋者务必准时交房贷，只要拖欠3期，银行就查封屋子。「所以，千万别买自己能力以外的房子，更不要因为买房子，而让自己每个月刚刚好或出现入不敷出的生活。」 

建议5：平靓正？

便宜未必好 一样的价钱，但可买到不同的地点、房屋类型的屋子，就看你个人的需求而选择。不要掉入价格的陷阱，买得太偏远，每天过着早出晚归及赛车的生活。「 千万不要因为价格便宜就买，很多人会忽略计算通勤时间、交通费用及精神消耗；换算起来，每个月的汽油费用、上下班的通车时间还有我们的精神状态，都是无形的价值。」他认为，与其每天早出晚归及塞车，不如选择比较靠近的地区，虽然贵一点，但至少生活品质也比较好一些，也不会因为塞车而导致心情烦躁，变得焦虑，影响健康。 

建议6：不需要就不买？

可收租赚钱 买房子并不一定要自住，但很多人在买了房子后，都会有一定要住进去的想法。若房子的地点不靠近工作地点，可选择出租，把租金用作交付贷款，然后在公司附近租房间，也能够有较好的生活品质。将房间出租，还可以减轻贷款压力。 

建议7：没头期？

最好合资买 倘若一个人的贷款压力大，建议可以合资买房。「刚踏入社会的年轻人不会想马上买房子，一般都会先买车子，这是他们比较迫切需要的。」 而且，车贷加上生活费、休閒娱乐费后，薪水已所剩无几，且有些年轻人会觉得每个月200令吉到300令吉存款，要存到足够缴付头期款需要好几年，因此产业对他们来说是遥不可及的事情。 因此，建议社会新鲜人，与人合资买房，感情已稳定的也可和未来的另一半合资购买。「当然，也有另一种情况就是父母帮忙支付头期款，否则30岁以下的年轻人真的不要轻易有买房的念头。」 

总结： 存款数字总是永远追不上房价上涨的速度，很多人都有这样的迷失，就是要买就买大的想法；但房子大，价钱也一样「大」。 邝保罗建议，没有足够现金者，可先从小屋开始买起，等经济条件再好一些，在换大一点的房子。」 「计划买房子的朋友，请先了解自己的需求，包括可负担的房价、房子大小，才来寻找适合的地点及发展项目。」

永远买不到房子的人

虽然购房的人很多，但不少人依然因为各种原因犹豫着。不过，链家网编辑建议您，遇到心仪房子的话，还是应该果断入手，不要让以下这些理由阻碍了自己买房！

一、只图便宜
不要为了价格便宜去选比自己需求小的户型，也不要为了省一点钱去买楼层、朝向、户型更差的房子。这时候你省了不该省的钱，一旦入住发现各种问题就会后悔不已。


二、不用杠杆
有些购房者为了少贷款，少还银行利息，到处借钱也不想用公积金和贷款买房，觉得利息给了银行就亏了。其实在目前通货膨胀的情势下应该巧妙利用杠杆，这样一来越少首付，杠杆倍数越大。在月供可以承受的范围内巧用杠杆，有利于房屋的选择范围和今后的保值增值。


三、永远在等待房价跌到低谷
其实这就跟炒股票一样，天天在等抄底，可是又有几个能知道谷底在哪呢？所以选好房子立即入手，要相信自己的选择，自己买的房子就是最好的。


四、总是看而不买
很多人买房总想多看几套，结果一看就不可收拾，房子总是越建越好，价格却也越升越高，很多时候就耽误了买房的最佳时机。


五、总想买套十全十美的房子
看房的时候总是想买十全十美的房子，实际上没有十全十美的房子。也许当你在犹豫一套房子的缺点时，已经被别人买走。不要过分追求完美，合适的才是最好的。


看完这些，你躺枪了吗？

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1. Manipal International University(walking distance 3 min)
2. Nilai International University
3. Inti International University
4. Nilai International School
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6. Xiamen University (China International
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提公积金买屋的好处和坏处！

再穷也不能穷教育，再贫也要买间房养老，相信很多人都会非常认同这句话。因此，居者有其屋是很多人毕生的梦想！

政府有推出很多可负担房屋计划，如 PR1MA、MyHome、My First Home Scheme 等等。如果你没有足够的资金购买这些房屋，你也可以考虑提取公积金来购买房屋。

公积金的目的就是为了让会员在退休后，有一笔存款可负担退休后生活。如果提前把这些钱用来买房，那究竟值不值得呢？这里就带你一起来分析使用公积金购屋的好处和坏处。
 

提公积金买屋的好处

1. 买房子可保值
虽然目前公积金的利息算起来还是高于房贷的利息，但有一点你要知道的是，房价不停地在上涨，通膨也在上涨，而马币却一直在贬值。长远来看，你会发现你所获得的公积金利息，或许远远比不上房价的涨幅。


2. 缩短供期，节省利息
举个例子，如果你向银行贷款了RM450,000.00令吉，有效借贷利率为4.55%，如果贷款期限为35年，每月需要供款RM2,143.61，整个贷款期的利息总额是RM450,316.54。

不过，只要你有能力每月多供RM149.86，也就是RM2,293.47，贷款期就可以缩短至30年，整个贷款的利息总计RM375,650.05。跟贷款35年比较起来，共可节省RM74,666.49。

而这 RM149.86，屋主可以从公积金的第二户口中提出。


3. 提高生活品质
使用公积金来缴付房贷，可以让你在日常生活中有多余的储蓄，得以提高生活品质。



提公积金购屋的坏处

1. 削减养老金
公积金的初衷是让会员在退休后作为养老用途，而且一般上若退休后还维持相等的生活方式，公积金是不够花的。所以，除非你有其他储备金或是退休养老金，不然在提款前，必先三思。


2. 错过派息
如果要事先提一大笔公积金，你可能会错失复利。过去10年来，公积金的派息率是介于5%至6%间，所以在提款前，要从财务方面去研审：屋价的增值空间是否足以弥补错失长期的派息损失。


3. 只能从第二户头提取
公积金第一户头会保管你70%的缴纳额，而你只能提取其中一部份的公积金。如果你的第二户头存款不多，就可能需从他处融资买屋。

买房子的程序及费用

买房子的程序
1) 给定金
2) 申请贷款 (可以同时申请数家银行)
3) 贷款批准，拿 Offer Letter
4) 签买卖合约 (Sales & Purchase Agreement, S&P)，给10%的钱
如果10%要用EPF来给，跟发展商商量期限，最好是白纸黑字，然后用 S&P 和 Offer Letter 去EPF申请

5) 签贷款合约 (Loan Agreement)
6) 等屋子建到一定进度，发展商就会出信收钱了，如果借90%，就等银行出钱给发展商。通常发展商会给14天或21天的时间


买房子的费用
买房子需缴付两种费用：买卖合同的费用及贷款合同的费用。每种费用都包含律师费及印花税。

买卖合同 (Sales & Purchase Agreement, S&P)

买卖合同的费用是以屋价计算


律师费 (买卖合同)
首 RM 150,000 = 1.0% (最少费用 RM 300)
接下来的 RM 850,000 = 0.7%
接下来的 RM 2,000,000 = 0.6%
接下来的 RM 2,000,000 = 0.5%
接下来的 RM 2,500,000 = 0.4%
超过 RM 7,500,000 = 可商讨 (不超过 0.4%)

印花税 (买卖合同)
首 RM 100,000 = 1%
接下来的 RM 400,000 = 2%
超过 RM 500,000 = 3%

贷款合同 (Loan Agreement)
贷款合同的费用是以贷款数额计算


律师费 (贷款合同)
首 RM 150,000 = 1.0% (最少费用 RM 300)
接下来的 RM 850,000 = 0.7%
接下来的 RM 2,000,000 = 0.6%
接下来的 RM 2,000,000 = 0.5%
接下来的 RM 2,500,000 = 0.4%
超过 RM 7,500,000 = 可商讨 ( 不超过 0.4%)

印花税 (贷款合同)
0.5%

freehold or leasehold??

针对买新房子而言，要freehold 不要leasehold 是年长一代的想法。因为以前买房子不容易，也没有很多银行贷款，而且长辈的思想都偏向把产业传中接代。所以喜欢 freehold 是理所当然的。

但现代人较注重提高自己生活品质，买房子会先考虑住的舒适，比起留给孩子当遗产来的重要。现代人不会买第一间家就决定这间就是自己养老的房子，因为说不定到十多年后要求就变了。投资者也明白产业只是一种用来保值或赚钱的工具，只要它增值空间大，freehold 与 leasehold 只不过是一种 selling point 而已。短期内没有很实在的影响产业价格。


如果你想买的产业是 freehold, 那就最完美了。但是如果它是 leasehold, 那你要考量的地方究竟有哪些？

首先你要知道，freehold 没有绝对：

- 当政府需要发展时，你手上的freehold 也可以会被收回。Ampang Park Shopping Mall 是最近的例子，被收购建 MRT 了。

- 就算是永久地契，但如果你的房子因为常年失修或已经老化已不适合居住，政府也有权力收回你的地来做重建。

- 同样规范和规格的房子，freehold 会比 leasehold 的来的贵，价格甚至会差至20%（非正式统计）。


同样的，leasehold 也有它的弱点：

- 当leasehold 需要转名 / 二手买卖时，它会比 freehold 来的久，一般会在半年至一年这样。

- 排除所有方面的影响，如果只针对freehold 于leasehold 的分别，20-30年后的leasehold 房子会升值慢过 freehold，因为市场对旧的 leasehold 需求减少。

- 要买二手 leasehold 剩余50年或更低会很难申请到银行的房屋贷款。


如果是99年 leasehold 的新房子，要买基本上没有问题。因为它的负面影响不会在头个10年到20年出现。如果你不打算收一辈子的话，就没问题。但如果你想买二手旧 leasehold 产业的话，那就要搞清楚事后工作哟。不是所有的 leasehold 都是99年，有些可是30年的都有。


结论
在买新的房地产时，你需留意的事有很多。不要被困在 leasehold 和 freehold 的分别。不妨想想其它更加值得考量的反面 （如增值的潜能或居住的安全性等等）。又或者拿着 leasehold 这个 “弱点” 向发展商要求多一些折扣或家具电器来的实际吧~

再融资须注意开销成本 refinancing

国行调涨利率后，其他银行虽然也会陆续跟进，但各家银行可能都会有不同的涨幅，有如之前的图表显示，不同银行有都有不同的基贷率，因此买家可趁此机会检视房贷配套是否划算。
不过，庄国辉却不鼓励产业投资者贸然再融资房贷，因折腾一番后可能没有从中争取到多高的利率优惠，但却在过程中因有不少开销支出而得不偿失。


庄国辉尤其强调，不建议动用雇员公积金的第二户口来进行再融资或其他产业投资，因买家可能要面对产业价格波动的风险，还会错失雇员公积金每年的派息回酬，最终两头不到岸。

VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭则指出，再融资过程需支付的“搬家费”，包括贷款协议的律师费及印花税等。


“因此，在再融资之前，你必须确保另一家银行的房贷配套值得转投怀抱。如果你的住房贷款已接近到期日，那么建议需仔细考虑‘搬家费’，以及如何能在再融资后实现的储蓄保本。”


那如何决定再融资是否划算？

梁键铭点出，买家首先需了解当前的房贷利息配套，如果房贷的实际利率太高，那么才值得去做再融资。

“例如，我看到一些人仍在按照利率结构（例如基贷率 + xx％）缴付房贷，因此他们的房贷实际利率接近每年7％，远高于目前市面约4.5％平均水平。”


他补充，如果买家及早留意到这种差异，平时做好了充分的调查并不时审查贷款，那就有机会早日还清债务。

只要平时管理好信用评级，加上财力足够，购屋时机一直都在。

国行提供免费CCRIS报告

国行提供免费CCRIS报告

除了CTOS，民众还能通过国行提供的中央信贷参考信息系统（CCRIS）监督信贷健康水平。

国行在1月时宣布推出CCRIS线上平台（eCCRIS），让公众可随时随地浏览该网页，获取本身在国内各银行的信贷记录。

从1月19日起，全国各地的公众可通过浏览eCCRIS网站，免费获取个人的CCRIS报告，以了解过去12个月，本身向国内银行融资与摊还贷款的纪录，监督与确认信贷状况。

用户也可通过eCCRIS，直接向参与该平台的银行核对借贷与摊还贷款等资料，并更正CCRIS报告中任何不正确之处。

升息了-鹰风吹袭产业市场

油价走高，加上全球经济出现改善的迹象，国家银行看好我国今年经济展望。因此，于上周四（25日）宣布升息，将隔夜政策利率（OPR）从3.0%，调涨至3.25%。

有经济学家认为，国行今年只会升息一次，但也有经济学家预计，货币政策委员会（MPC）可能在大选后再度升息25个基点。

若我国再次进入升息时代，对购屋者有什么影响？一起来了解与产业买家“息息”相关之事！

国行近4年来首次升息，产业市场是否又要面临一波危机？

了解货币及利率冲击  

检视房贷防蝴蝶效应

油价高涨，身为产油国的大马，经济亦应声而起；加上全球经济展望乐观，刚踏入2018年，国行就宣布升息，是近4年来首次。

虽然经济学家认为国行之后将按兵不动，但也有经济学家预计，大选后国行可能还会再次升息。

理财专家们认为，这次升息对产业市场影响不大，但买家可借机检视房贷和财务状况，多了解货币政策和利率涨跌造成的“蝴蝶效应”！

去年12月13日，美国中央银行美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点，到1.25%至1.5%的水平；是美联储在2017年的第三度升息。

今年，美联储放口风可能还会有3至4次升息，突显美国乃至全球经济前景明朗。

自2016年7月降息以来，国行维持隔夜政策利率在3%长达18个月。直到今年1月，国行称需“先发制人”，防止长期处于低利率带来的风险，因此将OPR上调25个基点。

各国中央银行纷纷转“鹰”，显示经济展望良好。但利率上调，对于产业市场来说从来不是好事。除了意味着部分买家每月需缴的房贷变多，产业发展商的借贷成本也会走高。

庄国辉：升息程度温和，对产业市场影响料不大。

信贷咨询与债务管理机构（AKPK）理财教育课程导师庄国辉博士接受《南洋商报》访问时指出，好在这次升息25个基点的幅度不算太猛，对产业市场带来的冲击应该不会太大。

“这要视乎买家的目的，是自住置业抑或投资。对于自住买家来说可能只是需要每月多缴一些利息，而对于产业投资者来说，在这个市场偏低迷的时候升息，无疑又是一次打击。”

他认为，投资产业最重要的是持有力。利率提升，对于首购族来说，置业门槛也变高了。

买家群有潜在减少的可能，而如卖家又不愿亏本脱售产业，那就要有能力每月偿还走高的融资成本（贷款）。

林福山：不打算改变目前的销售策略。

发展商无惧升息影响

至于产业发展商又如何看待这次升息？

林木生集团（LBS，5789，主板产业股）董事经理丹斯里林福山早前在出席股东特大后向媒体表示，认为升息对市场影响不大，更有信心达到年初设下的18亿令吉销售目标！

林福山称，其实这次升息幅度温和，且属意料之内，长远来看对国家经济有利，因此不担忧业绩会因此受到影响。

“轻度的利率调整不会对公司和产业市场有很大的影响。就如上一次降息时，我也不认为有很大的帮助，因此这一次利率调涨25个基点，也不会对公司造成很大的冲击。”

他表示，集团不会因为这次升息而更改销售计划或市场营销策略，并相信市场可消化这种程度的利率调涨。

梁键铭：升息后每月需多缴钱。

每月多付更捉襟见肘

VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭指出，以现在年利率4.6%的配套来计算，升息前，每月房屋分期付款为2320令吉，升息后则应每月付款2397令吉。

“每月要多缴77令吉，意味着一年下来付房贷者每年的可支配收入要少924令吉，这对于现金流捉襟见肘的人来说冲击相当大。”

再假设一项50万令吉的房贷，贷款期限为30年，当基准率处于3.65%，年利率4.45%时，每月分期付款为2518.59令吉，整个贷款期限内所需支付总利息为40万6693令吉。

若基准率上调0.25%，维持贷款期限不变，每月分期付款升至2593.19令吉，所需支付总利息为43万3548令吉。

基准率前后，整体要多付2万6855令吉的利息，每月供款也增加了74.60令吉。

银行陆续调整基准率

国行宣布调涨隔夜政策利率后，国内银行老大马银行（MAYBANK，1155，主板金融股）率先跟进，宣布上调基准率（BR）25个基点，从原本的3%升至3.25%。

过后，国内银行才陆续调整各自的基准率及基本贷款利率（BLR）。

国行在2016年时设下规定，国内所有商业银行必须在隔夜政策利率调整后的七个工作日内，调整基准率及基贷率。

理财专家教路选房贷

既然利率对于置业者有显著影响，精打细算的买家在选择房贷配套都会三思而后行。

马来西亚财务规划协会（FPAM）全国理事周志强建议，买家可根据自己收入方式来选择房贷配套，以达致银行和借贷者双赢局面。

“如每月都有稳定收入，赚取月薪的买家，可选择固定利率抵押房贷（Fixed rate home loan）。而收入较不稳定，如赚取佣金的销售业务员则建议选择浮动利率贷款（Floating rate loan）或很多银行提供的伸缩性贷款（Flexi loan）。”

他补充，后者可利用贷款配套优势灵活处理房贷，如趁利率低时多还一些贷款，但最重要的是要有紧急备用资金或“雨天基金”，以备不时之需。

周志强：选择房贷时需考虑自己每月收入的类型。

梁键铭也同意，对于买家来说，市面上没有最好的房贷产品，而是只有最适合的配套，所以买家能做的是货比三家，再谨慎行事。

“选择房贷配套时要留意是否有锁定期限（locked in period），这会影响买家日后提早还清贷款的计划。”

有些银行为确保利益得到保障，都会设定锁定期限，通常介于2至5年，如借贷人提早偿清房贷，还要被罚总贷款的2至3%不等，因此，这罚款也有提前结算费之称。

举例

谢小姐向银行借贷50万令吉，按照合约，她的房贷锁定期是4年，如在4年内还清所有房贷，她将被罚借贷总数的2%。罚款=2%X50万令吉=1万令吉

做好信贷评分免“走宝”

信贷咨询与债务管理机构理财教育课程导师庄国辉博士提醒民众，除了了解货币政策对房贷的影响，有意置业的买家平时就应做好信贷评分成绩单，以免在买房临门一脚时因信贷问题而“走宝”。

“信贷评分不足，借贷成本将会提高，更甚者，有的买家在找到‘心水’单位后，因信贷评分差劲而不获银行批准贷款，因此错失置业良机。”

他建议，民众买房置业时应记得3个“P”——“Purpose”（目的）、“Payment Capability”（还贷能力）和“Payment History”（还贷历史）。

“第一个P是指买房者的目的，是自住还是投资，对于制定房贷策略相当重要。第二个P则是指买家还贷能力，确保债务和收入呈健康比例。”

至于第三个P，就是指买家应确保信贷评级健康，或至少没有欠债不还的“黑历史”。庄国辉点出，民众可善用信贷情报服务公司（CTOS）的平台。

汝来 发展利好一波接一

汝来 发展利好一波接一

4年前与芙蓉市议会合并，升格为芙蓉市政厅的汝来（Nilai），过去1年迎来2项重大宣布，加上海内外发展商争相抢进汝来的举动，发展已不可同日而语。 第一个重大宣布落在去年6月，全马其中一个最大的永旺商场（AEON Mall）确定落户汝来新镇（Bandar Baru Nilai），预期可在2018年正式投入运作；另一个新进展则是汝来其中一个最大的城镇Nilai Impian，连接南北大道的交通枢纽已在去年10月正式开通，往后人们出入汝来将更加方便。 短短4个月就迎来2项激励人心的新发展，无不显示汝来这颗蒙尘的珍珠，即将开始发光发热。全新交通枢纽开通，加上永旺的进驻，犹如为汝来经济与房市注入一枚强心剂，让90年代起陷入沉寂的商业与住宅项目重新活了过来。 这一连串的变化已引起发展商关注与瞩目，莫不重新评估汝来的未来发展。除了早已在这里盘根多时的知名发展商森那美房地产（Sime Darby Property），这片土地过去4年间还迎来首个国际级发展商德宝房地产开发（Debao Property Development Ltd）、从承包商转为发展商的毅诚建筑（Ireka Corporation Bhd）、汝来资源集团、房地产投资与发展的SL置地私人有限公司（SL Land Sdn Bhd）等。 这些来势汹汹的发展商，纷纷相中汝来新镇（Bandar Baru Nilai）为据点，在这里展开一波又一波新发展。汝来经济与房市，到底会经历怎样一个翻天覆地的变化呢？且让我们以这些新发展抽丝剖解一番。 》发展篇： 航空教育双城概念齐发 市场聚焦汝来新镇 2015年对于汝来而言，应该称得上是精彩的一年。这一年，汝来资源集团（Nilai Resources Group）旗下的布特拉汝来发展有限公司（Putra Nilai Development）与永旺缔结合约；同一年，Nilai Impian连接南北大道的交通枢纽正式通车 。好消息接踵而来。大马机场控股公司于上月23日，正式推介吉隆坡国际机场航空城（KLIA Aeropolis）项目，外溢的发展效应料将惠及汝来房市发展。 Oregeon房地产咨询私人有限公司董事经理黄玟杰认为，与吉隆坡国际机场航空城比邻的汝来西部，即汝来新镇（Bandar Baru Nilai）一带，将成为吉隆坡国际机场航空城计划下的直接受益者。 “根据全球性旅游免费比价搜索引擎S k y s c a n n e r最新调查显示，吉隆坡国际机场转机服务（self-connect）在亚洲机场位居前5名。这也表示这个机场未来还能吸引更多旅客人口到此。 航空城的溢出效应将有利于汝来的发展。我们有理由相信，汝来现阶段的发展焦点，都会集中在汝来新镇一带。” 成为雪邦的后花园 吉隆坡国际机场航空城是项庞大及长远的发展计划，透过善用吉隆坡国际机场总面积达100平方公里的土地，发展3大重点，即（一）航运与物流、（二）航天和航空，及（三）会议、奖励旅游、大型会务、展销会（MICE）与休闲，旨在成为引领全 球及吸引游客的航空城。 该航空城也符合多个国家发展议程，如2015至2030年第二届国家航空领域蓝图、2015至2025年吉隆坡旅游大蓝图等。 随着航空城项目正式推介，市场普遍认为，继吉隆坡国际机场三井购物城（Mitsui Outlet Park KLIA），往后会有更多购物城与商业中心陆续建成，而邻近的汝来新镇将成为雪邦航空城的后花园。 大马机场控股公司还预期，这个项目可在未来15年为国内生产总值贡献300亿令吉，同时创造6000个就业机会。交通部长拿督斯里廖中莱主持推介礼时透露，看好吉隆坡国际机场航空城发展，相信随着这个项目的启动能带来约70亿令吉国内外投资。 

走出1997经济风暴．汝来产业价飙升

（森美兰．汝来3日讯）曾经被汝来3批发城已成为全国最瞩目的商业中心之一。

看好将成为经济发展重镇的汝来（Nilai），在15年前的经济风暴打击下沉寂下来后，最近有浴火重生的迹象，不论商店民宅的产业价格飙升，再次被看好将成为一个耀眼的城镇！

吉隆坡国际机场（KLIA）在雪邦兴建时，森州境内最接近机场的汝来被看好将从中受惠，成为机场游客的停留站，以致当年汝来推行了多项屋业和商业发展计划，人人都抢着到汝来置业投资。

可是，1997年的经济风暴却重重打击汝来的荣景，产业价格跌到谷底，当时买下产业的投资者血本无归。

经过十多年的洗礼后，这颗暗淡失色的明珠似乎又看到曙光，在各项利好因素的带动下，汝来有望成为巴生谷河流域南下的第一个重镇，再加上多年前打下的完善基本设备，汝来显然又将搭上发展列车，重续当年未完成的梦。

批发城成发展火车头

据《花城》了解，目前的汝来3批发城已是全国瞩目的商品批发城，成为汝来发展的其中一列火车头，而且，过去十年来在汝来设立的多家高等学府的逾万学生群，以及工业区各类工厂雇用的上万计工人，更让汝来的商业活动有更稳固的基础。

值得一提的是，印度著名的马尼帕大学在汝来设分校的工程已经在紧密进行中，占地160依格的马尼帕大学将进一步把汝来打造成“教育谷”。

此外，由于雪隆的产业价格高企，发展也饱和，以致越来越多人选择在汝来购屋，这几年来，汝来的花园住宅区纷纷建立，使到人口激增，成为庞大消费群体。

种种迹象显示，15年前在汝来投资产业失利的投资者，可能在15年后的今天完成当年梦想，企望汝来展翅高飞。

住宅供不应求

人口激增汝来变耀眼城镇

产业界人士向《花城》说，最近两三年，不论是店铺还是民宅，汝来的产业价格已经狂飙数倍，这显然是经济复苏的讯号，因此，很多人认为汝来将成为继雪隆之后最耀眼的城镇。

在1997年之前，汝来的店铺每间可售至40万令吉，经济风暴打击之下，汝来的商业区几乎无人问津，店铺售价甚至狂跌至18万令吉，不过，如今已回升至50万令吉左右。

产业界人士说，1997年经济风暴使到汝来的发展完全停顿，但没有所谓荒废及店铺过剩的情况，只是发展停滞，可是，当年停顿的商业区逐渐活跃起来，超过80%店铺已有人进行商业活动，一些大型购物中心及连锁店也入驻汝来。

15年前奠定发展基础他们指出，目前汝来的商业中心拥有无限的商机，而新建的花园住宅区也有供不应求的现象，许多人要租房却没有空屋，可见汝来的人口开始激增。



他们认为，投资者对汝来未来的发展仍然充满憧憬，甚至认为汝来的发展潜能比森州任何一个城镇更快速，主要是汝来早在15年前已经建有完善的基设和城市规划，奠定了发展基础。

4阶段发展Vision City 打造Nilai为一个国际商业及旅游城

目前正兴建中的“汝来宏愿城”（Nilai Vision City），欲将森州汝来打造成一个国际商业及旅游城！

“汝来宏愿城”设立在距离汝来收费站不远处，也与明年启用的AEON购物广场相近，占地50英亩，并有4个主题，即“青年城市”、“主题乐园”、“国际贸易与展销中心”及“国际教育中心”。

此项计划是由佶蒂集团（GD Development）展开，主要是要打造一个创新景点，并且是一项大胆尝试的综合宏大发展。相信在“汝来宏愿城”完工后，能够为汝来带来另一番新气象。

佶蒂集团董事经理范文汉指出，汝来是一个很有潜能的城市，而且地点非常占优势，靠近吉隆坡、吉隆坡国际机场、高速公路，即南下必经之路。

“因此，我们将分4个阶段发展，而于今年8月初已开始了首个阶段。”

他指出，首阶段展开的计划为“青年城市”，这是一个群体城市，集合居住、创业及让青年发展的枢纽，让经济能力还不强的青年除了拥有属于自己的居家外，也以小资本开拓事业，在广场内设立属于自己的公司。

第二阶段则是“宏愿主题乐园”，是一个为吸引旅客而打造的区块。希望将该处打造为国际旅客抵达的第一站及最终站，拥有主题乐园和酒店。

“至于‘国际贸易与展销中心’，竣工后这里将会是最为理想举办任何国际会展、论坛、开会或会议的地点，因地点靠近机场。”

最后，“国际教育中心”将会是最后一个阶段的发展，将设立一两所国际学校，同时也会举办课程让年长者学习，推行终身学习的概念。

http://www.propertyking.my/4阶段发展vision-city-打造nilai为一个国际商业及旅游城/

毅成引进日本发展商 森州汝来发展4亿令吉屋业计划

09/04/2018

09/04/2018

建筑及产业发展公司毅成（IREKA 8834）引进日本阪急阪神不动产株式会社（Hankyu Hanshin Properties Corp），联营发展森美兰州汝来（NILAI）Rimbun Kasia项目。

Rimbun Kasia发展项目坐落于汝来，占地30.56英亩，是一个涵盖5个住宅项目和一个商业项目的新住宅区。

毅成集团董事经理拿督赖文翰今日发表文告说，毅成和阪急阪神的联营公司首先将重点发展 Dwi @Rimbun Kasia项目，包含一栋9层的385个住宅单位（其中203个是双钥匙单位），以及在另一幅地的一栋29层及一栋19层的465个住宅单位。

汝来距离吉隆坡机场（KLIA ）十多公里，尽管如此，该区居住人口偏低，毅成和日资发展的公寓单位是否能引来吉隆坡一带买家，尚有待观察。

赖文翰说，日本阪急阪神将持有毅成独资子公司Meadowfield私人有限公司45%股权，而毅成将持余下55%。

他表示，总部设于大阪的阪急阪神是阪急阪神控股株式会社的独资子公司。在东京证券交易所第一部上市的后者，核心业务包括房地产丶城市交通丶娱乐与通讯丶旅游丶国际运输和酒店。

赖氏指出，推出首两个项目后，Meadowfield将分阶段发展Rimbun Kasia的余下地皮。

“这些物业将以ZenZ品牌发展，为毅成标志性品牌i-ZEN的姐妹品牌，同时也借力阪急阪神非常成功的Geo品牌产业。”

「这是本公司一个重要里程碑，希望与阪急阪神建立长期合作关系，为汝来社区发展Rimbun Kasia中档住宅单位。」

赖氏继称，与阪急阪神的联营将加强Rimbun Kasia的发展，借力后者在可负担领域的经验丶记录和财务实力。

#IREKA#8834

Nilai预计在5年内变成繁华城市！直通新加坡的“子弹火车”将会建在这里！

在你的印象中，Nilai是怎么样的地方？除了出名大学城外，根本就是鸟不生蛋的地方！说到好吃好玩，Nilai绝对不是一个好地方。但未来这5年内，Nilai将会有大变化，这变化绝对会让你目瞪口呆！

是的！Nilai在近几年将会慢慢开拓成一个先进的大城市！将大家印象中那鸟不生蛋的地方，大变身至一个好吃又好玩的地方。话不多说，赶快来看看Nilai未来这几年会有什么样的变化吧！


1. 和KLCC一样大的会展中心
Nilai计划在近几年内开发一个购物商场，购物商场内除了有时尚物品外，还有许多好吃的美食，还有土产可以买。这将会是Nilai区最大的购物广场哦！以后有来自国外的游客，就可以来这里疯狂Shopping啦！

除了购物商场外，Nilai也会建设一个和KLCC一样大的会展中心。到时候，这里也将会吸引许多国内外的商人或生意人聚集在这里。

2. 著名大学城
Nilai出了名大学城，这个城市围绕着许多国际著名大学和本地大学，像是USIM、Nilai University、Inti International University、Xia Men University等等。之后，还有一个国际大学University of Queensland也会在这里建设。那么多大学，学生自然就会非常多。根据调查，Nilai有超过30,000名学生哦！

3. 比Sunway更大的主题公园
Sime Darby计划在近几年在Nilai建立一个比Sunway更大的主题公园、酒店和贸易中心。也就代表着，这一区未来将会吸引许多游客前来游玩啦！



4. 直通新加坡的子弹火车是的！政府表示将会在2023年建立起直通新加坡的子弹列车！新加坡来往马来西亚只需60分钟！一个小时就能到新加坡，超快的啦！这也表示以后住在Nilai的居民能够随时随地坐子弹火车去到新加坡啦！说走就走不是不可能啦！

5. 黄金笋盘高级公寓
那么齐全和完善的公共设施，怎么能少得了住宿？这里也有建设超酷的高级公寓，建立在黄金地区，当然很多人抢着买啦！这座公寓可说是全城最热卖的公寓单位，短短一个月半时间，就已经卖出超过上千间单位了！为什么那么多人买？看下去就知道了。

(a) 直通6条主要Highways！
只需5分钟就直通6条主要高速公路，包括NKVE、MEX、LDP、PLUS、SKVE和LEKAS！无论是去KL还是去吧生都非常方便哦！去KLIA国际机场也只需短短15分钟的车程哦！





(b) 房子头期只需RM0！
这个房子的重点是竟然有Early Bird 促销，就是0头期！也无需付律师费！对于想要买房的打工仔来说，这真的是天大的好消息啊！想要订购房子只需区区RM1000订金就可以了哦！是不是超抵买的？也就是说，只需RM1000订金就能买到一个单位，而且回报率超高的！不信？看下去就知道了！

(c） 超高的回报率！RM1000可赚RM100k！
公寓建在这么旺的地点，拿来做投资就最适合不过了！接下来就要告诉你如何用RM1000赚RM100K啦！现在你只需RM1000订金就能订下一个单位，之后根据市价，一个房子在正在发展的城市里，房价一年可以涨10%，房价只会越来越高，而你转卖或出租时利润当然就会翻倍啦！如果公寓单位不要住的话，也可以拿来出租给学生或是商人，目前一个月可以出租高达RM2400租金，完全可以填补房子的分期付款哦！如果不要拿来出租的话，也可以将公寓单位转换成Airbnb出租。无需担心房子无人出租，因为根据以上的地理条件和人潮，这里的房子绝对是需求量高的！

- KLIA：这里是距离机场最近的商业区，有许多娱乐设施之外，还有许多好吃和好玩的！机组人员当然也会想要在这里租房子啦！

- 学校：这里也围绕着许多学校，学校群自然也多。想要租房的学生当然也很多啦！

- 游客：这所公寓距离机场那么近，当然也会吸引许多游客到来啦！当然也别忘了即将开通的子弹火车，这将会吸引更多游客前往哦！

- 生意人：这里有那么大的商业区，当然也会吸引许多生意机会。这里的公寓也可以出租住宿给来这里谈生意的商人哦！

那么棒的地点，还有那么多娱乐设施，相信Nilai未来会变成一个繁忙的城市。看到这里，是不是也想要买一间来投资呢？而这座高级公寓最吸引人的地方，就是0头期，只需RM1000订金就能拥有一间房子！打工仔也能买得起啦！

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